Dự án đầu tư khu nhà ở đô thị

Kính gửi:

- UBND tỉnh Quảng Ninh;

- Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh Quảng Ninh;

- Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh;

- UBND thành phố Hạ Long;

STT

Mục tiêu hoạt động

Tên ngành

(Ghi tên ngành cấp 4 theo VSIC)

Mã ngành theo VSIC

(Mã ngành cấp 4)

Mã ngành CPC (*)

1

Hoạt động kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.

6810

821

2

Hoạt động kinh doanh bất động sản

Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất

6820

3

Xây dựng

Xây dựng nhà các loại

4100

512

4

Xây dựng

Xây dựng công trình đường bộ, đường giao thông

4210

5

Xây dựng

Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác

4290

STT

Thông số

Chung cư

Nhà liên kế

1

Tổng số căn

2

Quy mô dân số

3

Diện tích đất xây dựng

4

Diện tích sàn xây dựng (Bao gồm kỹ thuật sân thượng, mái)

5

Mật độ xây dựng (%)

6

Số tầng

STT

CHỨC NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT

DIỆN TÍCH (m²)

TỶ LỆ (%)

Diện tích đất quy hoạch

1.1

Đất ở cao tầng (nhà ở XH)

Đất xây dựng

1.2

Đất ở thấp tầng (nhà liên kế)

Đất xây dựng

1.3

Đất nhà SHCĐ độc lập

1.3

Đất giao thông - sân bãi nội bộ - để xe

1.4

Đất cây xanh, mặt nước

STT

CÁC THÔNG SỐ

ĐƠN VỊ

THIẾT KẾ

1

THÔNG TIN CHUNG

1

CÁC THÔNG SỐ CHUNG CƯ

a

Tổng diện tích đất qui hoạch

m²

b

Diện tích đất ở cao tầng

m²

c

Tổng diện tích sàn sử dụng căn hộ, shop house của 9 Block (không bao gồm kỹ thuật sân thượng, báo cháy, ban quản trị tầng 1)

m²

d

Tổng diện tích sàn xây dựng của 9 block( không bao gồm kỹ thuật sân thượng, mái)

e

Tổng diện tích sàn xây dựng của 9 block ( bao gồm kỹ thuật sân thượng, mái)

m²

f

Mật độ xây dựng khối chung cư (tính trên diện tích đất ở cao tầng)

%

g

 Diện tích chiếm đất xây dựng tầng điển hình

m²

h

 Diện tích đất xây dựng tầng trệt

m²

k

Hệ số sử dụng đất khu Căn hộ

lần

l

Số tầng cao (không có tầng hầm)

tầng

m

Tổng chiều cao công trình

m

n

Số dân cố định ( chung cư 25m² sàn/người)

người

0

SHCĐ (Tiêu chuẩn: 0,8m² sinh hoạt cộng đồng cho 1 căn hộ, 50% cho chung cư) bố trí khu SHCĐ tập trung giảm 30% diện tích sàn

m²

CÁC THÔNG SỐ NHÀ LIÊN KỀ

a

Diện tích đất nhà liên kế

m²

b

Mật độ xây dựng khối nhà liền kề trong khu đất quy hoạch

%

c

Mật độ xây dựng trong từng lô đất nhà liên kế

%

d

Tổng diện tích sàn ( gồm kỹ thuật sân thượng…)

m²

e

Số tầng cao (không có tầng hầm)

tầng

g

Tổng số căn

căn

h

Số dân cố định ( 24m² sàn/người)

người

2

a

Khối căn hộ: (tính theo công văn 1245/BXD-KHCN của BXD ngày 24/06/2013).
Tiêu chuẩn: 100m² sàn sử dụng căn hộ có tối thiểu 12m² chỗ để xe (kể cả đường  nội bộ trong nhà xe).

b

+ Diện tích đậu xe khối căn hộ

m²

3

TÍNH TOÁN DIỆN TÍCH NHÓM TRẺ

a

Khối căn hộ: (tính theo TCVN 3907:2001 Yêu cầu thiết kế trường mầm non).
Tiêu chuẩn: 50 chỗ học cho 1000 dân, 8m²/trẻ đối với khu vực thành phố (cho nhóm trẻ từ 1-3 tuổi)

b

- Tổng số dân

người

c

- Tổng số chỗ học cho nhóm trẻ và mẫu giáo

người

d

- Tổng số chỗ học cho nhóm trẻ (50%)

người

e

Tổng diện tích nhóm trẻ cần

m²

ĐVT: 1.000 đồng

TT

Hạng mục

ĐVT

Diện tích

Số tầng

Khối lượng

Đơn giá

Thành tiền

Chưa thuế

VAT

Tổng

I

CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐÔ THỊ

4.1498

30,991,842

3,099,184

34,091,026

1

Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị

ha

4.1498

4.1498

7,468,274

30,991,842

3,099,184

34,091,026

*

Đơn giá vận dụng suất đầu tư của Mã hiệu: 13220.01 (20 ha-50 ha); hệ số vùng: 1,046; theo Quyết định số 65/QĐ-BXD, ngày 20/01/2021. Tính ngoại suy cho dự án < 20 ha, và hệ số trượt giá xây dựng

II

CHI PHÍ XÂY DỰNG NHÀ

m2

1,173,571,929

117,357,193

1,290,929,122

2

Tổng diện tích sàn xây dựng chung cư (9 block)

m2

1,030,152,444

103,015,244

1,133,167,688

a

Tầng 1

1

a.1

Diện tích sàn

1,350.18

1

1,350.18

a.2

Diện tích sử dụng Shophouse

1,178.58

1

1,178.58

a.3

Diện tích phòng ban quản lý, báo cháy

23.40

1

23.40

a.4

Diện tích khu chứa rác

21.84

1

21.84

a.5

Diện tích Giao thông, kỹ thuật, …

126.36

1

126.36

b

Tầng 2-12 (11 tầng)

11

b.1

Diện tích sàn

1,343.18

11

14,774.98

b.2

Diện tích sử dụng Căn hộ

1,127.70

11

12,404.70

b.3

Diện tích Giao thông, kỹ thuật, …

215.48

11

2,370.28

c

Tầng kỹ thuật và tầng mái

1

75.24

c.1

Sàn kỹ thuật thang máy

13.92

1

13.92

c.2

Sàn mái thang

61.32

1

61.32

d

TỔNG DIỆN TÍCH SÀN SỬ DỤNG SHOPHOUSE VÀ CĂN HỘ TÍNH CHO 1 BLOCK (không kể - tầng kỹ thuật, mái, báo cháy, ban quản trị)

12

13,583.28

e

TỔNG DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG TÍNH CHO 1 BLOCK (không bao gồm tầng kỹ thuật  - tầng mái)

12

16,125.16

f

TỔNG DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG TÍNH CHO 1 BLOCK (bao gồm tầng kỹ thuật  - tầng mái)

12

16,200.40

g

Tổng diện tích sàn xây dựng chung cư (9 block)

m2

số block: 9

145,803.6

7,065.34

1,030,152,444

103,015,244

1,133,167,688

*

Đơn giá vận dụng suất đầu tư của Mã hiệu: 11110.04 (10 < số tầng ≤ 15);  hệ số vùng: 1,031; theo Công văn số 1717/BXD-KTXD, ngày 17/05/2021. Tính nội suy cho dự án 12 tầng, và hệ số trượt giá xây dựng

3

Xây dựng nhà liên kế 4 tầng (mật độ xây dựng: 65%)

m2

6,244.00

4.0

16,234.4

8,714.96

141,482,155

14,148,216

155,630,371

*

Đơn giá vận dụng suất đầu tư của Mã hiệu: 11120.03 (2-3 tầng); hệ số vùng: 1,031; theo Quyết định số 65/QĐ-BXD, ngày 20/01/2021. Tính ngoại suy cho dự án 4 tầng, và hệ số trượt giá xây dựng

4

Xây dựng nhà sinh hoạt cộng đồng 1 tầng (mật độ xây dựng: 65%)

m2

713.00

1.0

463.45

4,180.24

1,937,331

193,733

2,131,064

*

Đơn giá vận dụng suất đầu tư của Mã hiệu: 11120.02; hệ số vùng: 1,031; theo Quyết định số 65/QĐ-BXD, ngày 20/01/2021.

#

Tổng cộng

ha

4.1498

12

4.1498

1,204,563,771

120,456,377

1,325,020,149

ĐVT: 1.000 đồng

TT

Hạng mục

Ký hiệu

Cách tính

Giá trị trước thuế

Thuế VAT

Giá trị sau thuế

Ghi chú

I.

Chi phí trực tiếp

Gtt

Gxd+Gtb

1,296,276,125

129,627,613

1,425,903,738

I1.

Chi phí xây dựng

Gxd

DT

1,204,563,771

120,456,377

1,325,020,149

Bảng 1.1.

I2.

Chi phí thiết bị

Gtb

DT

91,712,354

9,171,235

100,883,589

Bảng 1.2

II.

Chi phí quản lý dự án

Gqlda

Gtt x 1.1006%

14,266,789

1,426,679

15,693,468

1.10%

III.

Chi phí tư vấn đầu tư

Gtv

DT

34,658,542

3,465,854

38,124,396

2.67%

1

Lập đề xuất chủ trương đầu tư

III.2 x

5.0%

152,337

15,234

167,571

Tạm tính 5% BCKT

2

Lập báo cáo nghiên cứu khả thi

Gtv1

Gtt x

0.235%

3,046,739

304,674

3,351,413

TT16 Bảng 2.2

3

Thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi

Gtt x

0.039%

504,589

50,459

555,048

TT16 Bảng 2.15

4

Khảo sát, đo đạc địa hình tỷ lệ 1/500

4.15

9,091

37,725

3,773

488,400

Tạm tính 10 tr/ha

5

Trắc địa, khảo sát địa chất công trình

4.15

7,273

30,180

3,018

33,198

Tạm tính 8 tr/ha

6

Thiết kế bản vẽ thi công

Gtv2

Gxd x

1.5589%

18,777,451

1,877,745

20,655,197

TT16 Bảng 2.5

7

Thẩm tra thiết kế

Gxd x

0.063%

759,965

75,996

835,961

TT16 Bảng 2.16

8

Thẩm tra dự toán

Gxd x

0.0597%

719,175

71,917

791,092

TT16 Bảng 2.17

9

Lập HSMT, đánh giá HSDT tư vấn báo cáo nghiên cứu khả thi

Gtv1 x

0.5812%

17,707

1,771

19,478

TT16 Bảng 2.18

10

Lập HSMT, đánh giá HSDT tư vấn thiết kế thi công

Gtv2 x

0.3205%

60,188

6,019

66,207

TT16 Bảng 2.18

11

Lập HSMT, đánh giá HSDT xây dựng

Gxd x

0.038%

462,113

46,211

508,324

TT16 Bảng 2.19

12

Lập HSMT, đánh giá HSDT thiết bị

Gtb x

0.124%

113,972

11,397

125,369

TT16 Bảng 2.20

13

Lập HSMT, đánh giá HSDT tư vấn giám sát xây dựng

Ggs2 x

0.4042%

37,775

3,778

41,553

TT16 Bảng 2.18

14

Giám sát thi công xây dựng

Ggs1

Gxd x

0.776%

9,346,571

934,657

10,281,228

TT16 Bảng 2.21

15

Giám sát lắp đặt thiết bị

Ggs2

Gtb x

0.427%

392,054

39,205

431,259

TT16 Bảng 2.22

16

Lập và thẩm định báo cáo ĐTM

DT

1

200,000

20,000

220,000

Tạm tính

IV.

Chi phí khác

Gk

DT

55,312,802

5,261,891

60,574,693

4.25%

1

Bảo hiểm công trình

(Gxd + Gtb) x 0.25%

3,240,690

324,069

3,564,759

329/2016/TT-BTC

2

Thẩm tra, phê duyệt quyết toán

Gtt x

0.1430%

1,853,675

1,853,675

09/2016/TT-BTC

3

Kiểm toán

Gtt x

0.2050%

2,657,366

265,737

2,923,103

09/2016/TT-BTC

4

Thẩm định giá thiết bị

Gtb x

0.1093%

100,255

10,026

110,281

5

Lệ phí thẩm đinh dự toán

Gtt x

0.0290%

375,920

375,920

210/2016/TT-BTC

6

Lệ phí thẩm đinh thiết kế kỹ thuật

Gxd  x

0.0385%

464,302

464,302

210/2016/TT-BTC

7

Thẩm định HSMT phần tư vấn

Gtv1 x

0.05%

1,523

152

1,676

63/2014/NĐ-CP (9.3b)

8

Thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu phần tư vấn (BCKT)

Gtv1 x

0.05%

1,523

152

1,676

63/2014/NĐ-CP (9.5)

9

Thẩm định HSMT phần thiết kế

Gtv2 x

0.05%

9,389

939

10,328

63/2014/NĐ-CP (9.3b)

10

Thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu phần thiết kế

Gtv2 x

0.05%

9,389

939

10,328

63/2014/NĐ-CP (9.5)

11

Thẩm định HSMT phần xây dựng

Gxd  x

0.05%

50,000

5,000

55,000

63/2014/NĐ-CP (9.3b)

12

Thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu phần xây dựng

Gxd  x

0.05%

50,000

5,000

55,000

63/2014/NĐ-CP (9.5)

13

Thẩm định HSMT phần thiết bị

Gtb  x

0.05%

45,856

4,586

50,442

63/2014/NĐ-CP (9.3b)

14

Thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu phần thiết bị

Gtb  x

0.05%

45,856

4,586

50,442

63/2014/NĐ-CP (9.5)

15

Thẩm định HSMT phần giám sát

Ggs2 x

0.05%

4,673

467

5,141

63/2014/NĐ-CP (9.3b)

16

Thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu phần giám sát

Ggs2 x

0.05%

4,673

467

5,141

63/2014/NĐ-CP (9.5)

17

Lập hồ sơ, xin phép PCCC

50,000

5,000

55,000

Tạm tính

18

Thẩm duyệt thiết kế PCCC

Gtt x

0.0019%

24,322

2,432

26,754

258/2016/TT-BTC

19

Xin cấp giấy phép xây dựng (toàn dự án, nhiều giai đoạn)

250,000

25,000

275,000

Tạm tính

20

Kiểm tra công tác nghiệm thu công trình xây dựng

2,000,000

200,000

2,200,000

Tạm tính

21

Xây dựng nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

Gtt x

0.90%

11,666,485

1,166,649

12,833,134

TT 14/VBHN-BXD, Bảng 3.9.

22

Chi phí một số công tác không xác định được khối lượng từ thiết kế

Gtt x

2.50%

32,406,903

3,240,690

35,647,593

TT 14/VBHN-BXD, Bảng 3.10.

V.

Chi phí dự phòng

Gdp

11.396%

159,603,036

15,960,304

175,563,340

1.

Dự phòng khối lượng phát sinh

Gdp1

(Gtt+Gqlda+Gtv+Gk) x

9.184%

128,629,946

12,862,995

141,492,940

TT 14/VBHN-BXD, 2.1.5: Kps ≤ 10%.

2.

Chi phí dự phòng trượt giá

Gdp2

2.212%

30,973,090

3,097,309

34,070,399

Bảng 1.9

VI.

Chi phí quyền sử dụng đất

0

0

Bảng 1.5

A

Cộng chi phí đầu tư

1,560,117,294

155,742,340

1,715,859,634

1,715,859,634

VII.

Lãi vay giai đoạn xây dựng

182,140,366

Bảng 2.2

VIII.

Vốn lưu động

1,000,000

1,000,000