Lập dự án đầu tư khách sạn 4 sao Tân cảng Quy Nhơn Bình Định

MỤC LỤC

CHƯƠNG I:GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 3

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư 3

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình 3

I.3. Mô tả sơ bộ dự án 3

I.4. Vốn đầu tư: 4

I.5. Tiến độ thực hiện dự án: 4

I.6. Hình thức đầu tư: 4

I.7. Cơ sở pháp lý triển khai dự án 4

I.8. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng 5

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 7

II.1. Nhu cầu và xu hướng du lịch châu Á 7

II.2. Nguồn cầu lượt du khách tới Việt Nam 10

II.3. Tổng quan về kinh tế xã hội tỉnh Bình Định 14

II.4. Phân tích thị trường đầu tư kinh doanh khách sạn 18

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 27

III.1.1. Khái quát chung 27

III.1.2. Mục tiêu đầu tư 27

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG 29

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm 29

IV.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án 30

IV.3. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án 31

IV.4. Hiện trạng sử dụng đất 31

IV.5. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 31

IV.6. Nhận xét chung về hiện trạng 32

CHƯƠNG V: PHƯƠNG ÁN ĐỀN BÙ GIẢI PHÒNG MẶT BẰNG 33

V.1. Tổng quỹ đất đầu tư xây dựng công trình 33

V.2. Chính sách bồi thường - Mô tả hiện trạng khu đất 33

CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH TỔNG THỂ VÀ QUI MÔ ĐẦU TƯ 34

VI.1. Hình thức đầu tư 34

VI.2. Quy hoạch tổng thể dự án khu khách sạn 34

VI.3. Quy mô đầu tư xây dựng Khách sạn Tân Cảng Quy Nhơn: 37

CHƯƠNG VII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG 42

VII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô  hình  tổ chức 42

VII.2. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành 42

VII.3. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động 42

CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH 43

VIII.1. Giải pháp thi công xây dựng 43

VIII.2. Hình thức quản lý dự án 43

CHƯƠNG IX: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCN 44

IX.1.1. Giới thiệu chung 44

IX.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 44

IX.1.3. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 46

IX.1.4. Kết luận 50

CHƯƠNG X: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 51

X.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư 51

X.2. Nội dung Tổng mức đầu tư 51

X.3. Tổng mức đầu tư 53

CHƯƠNG XI: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 56

XI.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án 56

XI.1. Tiến độ sử dụng vốn 56

XI.2. Phương án hoàn trả vốn vay 57

CHƯƠNG XII: HIỆU QUẢ KINH TẾ-TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 59

XII.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán 59

XII.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án 62

XII.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội 63

CHƯƠNG XIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64

XIII.1. Kết luận 64

XIII.2. Kiến nghị 64

 

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư lập dự án đầu tư khách sạn 4 sao Tân cảng Quy Nhơn Bình Định

- Công ty CP Dịch vụ biển Tân Cảng

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số ….., đăng ký lần đầu ngày …… thay đổi lần … ngày …...

- Trụ sở công ty: Số 722, đường Điện Biên Phủ, phường 22, Q. Bình Thạnh, Tp. HCM.

- Điện thoại:     08  2839143981    - Fax: 08.

- Vốn điều lệ đăng ký: …..000.000.000 đồng (Bằng chữ: ……đồng ./.)

- Đại diện theo pháp luật của công ty: …………………. - Chức danh: Giám đốc

- Ngành nghề chính: ……….

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ: 28 B Mai Thị Lựu, phường ĐaKao, quận 1, Tp.HCM.

- Điện thoại: (08) 22142126   ;  Fax: (08) 39118579

I.3. Mô tả sơ bộ dự án khách sạn 4 sao Tân cảng Quy Nhơn Bình Định

- Tên dự án: Khách sạn Tân Cảng Quy Nhơn

- Địa điểm: Số 12 đường Nguyễn Huệ, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định.

- Quỹ đất của dự án: 4.190 m² thuộc quyền sử dụng của Công ty CP Dịch vụ biển Tân Cảng.

- Mục tiêu đầu tư: 

Xây dựng Khách sạn Tân Cảng Quy Nhơn với quy mô như sau:

Các chỉ tiêu Quy hoạch - Kiến trúc
Diện tích khu đất sau QH	m2	4,190.0
Diện tích hình chiếu mái lớn nhất	m2	1,968.7
Mật độ xây dựng tối đa	%	0.5
Tổng diện tích sàn xây dựng - GFA	m2	18,381.2
Diện tích sàn xây dựng Tiệc cưới	m2	4,218.5
Diện tích sàn xây dựng Tân Cảng Miền Trung	m2	662.0
Tổng diện tích sàn xây dựng - CFA bao gồm tầng hầm, mái	m2	19,995.2
Hệ số sử dụng đất	lần	4.4
Số tầng nổi  (không bao gồm tầng kỹ thuật)	tầng	12.0
Số tầng hầm	tầng	-
Chiều cao công trình	m	55.8
Khoảng lùi
So với đường Nguyễn Huệ	m	15.0
So với đường Phan Chu Trinh	m	6.0
So với các ranh bên	m	4.0

I.4. Vốn đầu tư dự án khách sạn 4 sao Tân cảng Quy Nhơn Bình Định: 

Tổng khái toán đầu tư: Khoảng ….000.000đồng

4.1. Tổng vốn đầu tư, gồm vốn cố định và vốn lưu động

a) Vốn cố định: Khoảng …..000.000đồng

Trong đó bao gồm:

- Chi phí bồi thường, GPMB: Khoảng ….000 đồng

- Chi phí xây dựng công trình: Khoảng …00.000 đồng

- Chi phí đầu tư khác: Khoảng ….0.000 đồng

b) Vốn lưu động: Khoảng ….000.000.000đồng

4.2. Nguồn vốn đầu tư

a) Vốn tự có : Khoảng …00.000.000đồng (chiếm 30% tổng vốn đầu tư).

b) Vốn vay : Khoảng …..000.000.000đồng (chiếm 70% tổng vốn đầu tư).

- Thời gian hoạt động của dự án: 50 năm.

I.5. Tiến độ thực hiện dự án: 

+ Thời gian xây dựng: từ tháng Quý II năm 2018 đến tháng Quý II năm 2019.

+ Thời gian vận hành sản xuất kinh doanh: từ tháng 06 năm 2019.

I.6. Hình thức đầu tư: 

- Đầu tư xây dựng mới

- Hình thức quản lý: Công ty CP Dịch vụ biển Tân Cảng trực tiếp quản lý dự án.

I.7. Cơ sở pháp lý triển khai dự án

- Các Luật, Bộ Luật của Quốc hội: Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005; Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 và các Nghị định; Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014; Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014; Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013; Luật Đầu tư công số 49/2014/QH13 ngày 18/6/2014; …

- Các Nghị định của Chính phủ: số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng; số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 về Quản lý chất lượng và Bảo trì công trình xây dựng; số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 về quản lý dự án đầu tư xây dựng; số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư; số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về giá đất; số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về quy định thu tiền thuê đất; số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/ 2016 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;  

- Các Thông tư: Số 02/2016/TT-BKHĐT ngày 01/3/2016 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư về Hướng dẫn lựa chọn sơ bộ dự án, lập, thẩm định, phê duyệt đề xuất dự án và báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng Quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động xây dựng; số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 của Bộ Xây dựng;

- Quyết định số 21/2005/QĐ-BSD ngày 22/7/200 của Bộ Xây dựng về ban hành hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng ;

- Quyết định số …./QĐ-UBND ngày ….. của Ủy ban Nhân dân thành phố Quy Nhơn về thẩm quyền thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ, đề án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị …………;

- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình.

I.8. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng

Việc thực hiện dự án “Khách sạn Tân Cảng Quy Nhơn” phải tuân thủ các quy định pháp lý sau:

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);

- Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);

- TCVN 2737-1995 : Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXD 229-1999 : Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió  

- TCVN 375-2006 : Thiết kế công trình chống động đất;

- TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

- TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;

- TCVN 6160– 996 : YC chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;

- TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);

- TCVN 4760-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;

- TCXD 33-1985 : Cấp nước mạng lưới bên ngoài và công trình, Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;

- 11TCN 21-84 : Thiết bị phân phối và trạm biến thế;

- TCXD 27-1991 : TC đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;

- TCVN-46-89 : Chống sét cho các công trình xây dựng;

- EVN : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of VN).

- TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 4474-1987 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nước trong nhà;

- TCVN 4473:1988 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;

- TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;

- TCVN  4513-1998 : Cấp nước trong nhà;

- TCVN 6772 : Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;

- TCXDVN 175:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép,

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

II.1. Nhu cầu và xu hướng du lịch châu Á

Du lịch xuất cảnh – IPK International

· Tỉ lệ tăng trưởng của du lịch xuất cảnh trong 8 tháng đầu năm 2016 tăng 3.9% cho dù tình hình chính trị vẫn còn nhiều bất ổn và nguy cơ khủng bố tại nhiều khu vực. Du lịch xuất cảnh của người dân Châu Âu tăng 2.9% trong 8 tháng đầu năm 2016, giảm đáng kể so với mức tăng 4.5% trong 8 tháng đầu năm 2015 do ảnh hưởng của việc Vương Quốc Anh rời khỏi Liên Minh Châu Âu (Brexit).

· Khu vực Châu Á Thái Bình Dương vẫn dẫn đầu thị trường với mức tăng trưởng  đạt 9% trong 8 tháng đầu năm 2016, tăng đáng kể từ 5% cùng kỳ năm ngoái. Trung Quốc, với tốc độ tăng trưởng 18% và Hàn Quốc với mức tăng 11% là những quốc gia góp phần quan trọng vào sự tăng trưởng của khu vực.

· Phân loại theo mục đích các chuyến du lịch xuất ngoại, du lịch nghỉ lễ vẫn chiếm tỷ lệ lớn nhất với tỷ lệ tăng trưởng đạt 4% trong 8 tháng đầu năm 2016.

· Trong IPK, ngành du lịch có triển vọng tăng trưởng khả quan trong năm 2017. Tỷ lệ tăng trưởng du lịch xuất cảnh của thế giới được dự báo đạt mức 4%-5% và Châu Á Thái Bình Dương vẫn là nhân tố chính thức trong quá trình tăng trưởng du lịch thế giới.

Khu vực	8T2015	8T2016	Dự báo 2017
Châu Âu	4.5%	2.9%	4.0%
Châu Á Thái Bình Dương	5.0%	9.0%	6.0%
Bắc Mỹ	5.0%	4.0%	5.0%
Nam Mỹ	4.0%	6.0%	5.0%
Toàn Cầu	4.5%	3.9%	4%-5%

Nguồn: ITB – Hội Thảo Du Lịch Toàn Cầu Lần Thứ 24

 

Theo Tổ Chức Du Lịch Thế giới (UNWTO)

· Chỉ tiêu cho du lịch của du khách Trung Quốc trong năm 2015 đạt US$292.2 tỷ, Trung Quốc được dự đoán sẽ tiếp tục tăng trong năm 2016, mặc dù kinh tế tăng trưởng chậm.

· Tổ Chức Du Lịch Thế Giới (UNWTO) cho biết trong năm 2015, lượng khách du lịch quốc tế trên toàn cầu xấp xỉ 1.19 tỷ lượt, tăng 4.6% so với 2014.

· Dựa tăng trưởng 24.5% so với năm 2014. Mức chỉ tiêu cho du lịch của người Trung theo khu vực, Châu Á Thái Bình Dương và Châu Mỹ có sự tăng trưởng mạnh nhất (6%) theo sau là Châu Âu (5%) trong khi lượt khách quốc tế đến Châu Phi giảm 3%.

Top 5 Quốc gia du lịch xuất ngoại theo chỉ tiêu 2015

Xếp Hạng	Quốc gia	Chỉ tiêu du lịch (US$ tỷ)	Thị phần (%)
1	Trug Quốc	292.2	23.2
2	Mỹ	112.9	9.0
3	Đức	77.5	6.2
4	Anh	63.9	5.0
5	Pháp	38.4	3.0

Lượt khách du lịch quốc tế 2015

 

· Theo báo cáo Q1/2016 từ STR, công suất phòng của khu vực Châu Á Thái Bình Dương tăng trưởng 1.7% và giá phòng trung bình ngày (ADR) vẫn không biến động nhiều so với Q1/2015

· Singapore đứng đầu tại khu vực Đông Nam Á về cả giá thuê phòng trung bình ADR (US$209), công suất phòng (83%) và doanh thu trên mỗi phòng có sẵn (RevPAR) (US$173.5) trong khi Thái Lan xếp vị trí thứ hai với RevPar đạt US$96.6, ADR đạt US$117 và công suất phòng (82.6%).

· Việt Nam đạt tỷ lệ tăng trưởng cao trong Q1/2016.

- Công suất phòng tăng 5.6%, đạt 68.7%

- ADR tăng 4.5%, đạt US$128. Đây là mức kỷ lục từ trước tới nay, theo STR.

Tình hình kinh doanh các Quốc gia Đông Nam Á – Tính đến T3/2016

 

II.2. Nguồn cầu lượt du khách tới Việt Nam

· Lượt khách quốc tế đến Việt Nam đã tăng gấp hai lần từ thời điểm suy thoái kinh tế 2009. Tuy nhiên con số này vẫn chỉ bằng 1/2 so với Singapore, 1/3 so với Thái Lan và 1/8 so với Trung Quốc.

· Lượt du khách quốc tế đạt mức 7.94 triệu vào năm 2015, tăng nhẹ 0.9% so với năm 2013. Lượng du khách suy giảm đáng kể trong 6 tháng đầu năm 2015 so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên xu hướng này dần được khắc phục nhờ những tác động kịp thời từ chính phủ như miễn bỏ thị thực thêm cho 5 quốc gia và giảm lệ phí thị thực.

· Trong 10 tháng đầu năm 2016, ước tính đã có 8.1 triệu lượt khách quốc tế đến Việt Nam, tăng 25.4% so với cùng kỳ năm trước.

 

· Lượng du khách quốc tế đến Việt Nam hàng tháng giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước trong giai đoạn từ tháng 6/2014 đến tháng 6/2015 do tranh chấp trên biển Đông và mất giá đồng Rúp của Nga.

· Sự sụt giảm ở hai nguồn thị trường chính ảnh hưởng đáng kể đến các địa điểm nghỉ dưỡng và resort như Nha Trang, Đà Nẵng và Mũi Né. Đây đều là những thị trường có nguồn du khách chính đến từ Nga và Trung Quốc.

· Chính phủ Việt Nam vừa gia hạn thêm chính sách miễn thị thực cho 5 quốc gia (Pháp, Đức, Anh, Tây Ban Nha và Ý) và giảm lệ phí thị thực 40%. Chính sách miễn giảm thị thực đã tác động tích cực đến tổng lượng du khách quốc tế đến Việt Nam với sự hồi phục tăng trưởng 5.1% từ đầu tháng 7/2015 (so với cùng kỳ tháng 7/2014). Mức tăng trưởng đạt mức cao nhất trong tháng 7/2016, với 41.2% so với cùng kỳ.

Nguồn cầu lượt du khách tới Việt Nam – Quốc gia xuất xứ

· Nguồn thị trường lớn nhất năm 2015 là du khách Trung Quốc, chiếm 22.4% tổng lượt khách (1.78 triệu). Hàn Quốc là thị trường lớn thứ hai chiếm 14.0% trong khi Nhật Bản đứng thứ ba với 8.5%.

· Trong năm 2015, lượt khách Trung Quốc đã giảm (8.5%) lần đầu tiên sau 8 năm tăng trưởng liên tiếp (2007 – 2014), nhưng lượng du khách Trung Quốc đã dần khôi phục trong 10 tháng đầu năm 2016, đạt mức tăng 55.2% so với cùng kỳ, và vẫn chiếm thị phần cao nhất trong tổng lượng khách Quốc tế đến Việt Nam (28%).

· Thị phần du khách Nga cũng giảm nhẹ do các vấn đề về chính trị và sự trượt giá của đồng Rúp trong năm 2015. Tuy nhiên, khách du lịch Nga đến Việt Nam vẫn tăng 27.1% trong 10 tháng đầu năm 2016.

· Đứng thứ 2 về thị phần là Hàn Quốc, với tốc độ tăng 40.1% trong 10 tháng đầu năm 2016 và chiếm 16% tổng lượng khách Quốc tế.

· Lượng du khách đến từu Thái Lan cũng tăng đáng kể với tốc độ tăng đạt 30.8%.

Quốc gia xuất xứ	10T2016	10T2015	% tăng trưởng
Trung Quốc	2,228,515	1,435,971	55.2%
Hàn Quốc	1,257,020	897,455	40.1%
Nhật	611,401	551,922	10.8%
Mỹ	461,307	403,944	14.2%
Đài Loan	423,401	365,247	15.9%
Malaysia	319,885	276,800	15.6%
Nga	330,785	260,330	27.1%
Úc	270,147	253,228	6.7%
Thái Lan	212,271	162,274	30.8%
Singapore	199,745	184,045	8.5%

 

· Mặc dù tổng lượt khách Trung Quốc cả năm 2015 có giảm sút, nhưng theo những thống kê hằng tháng đã cho thấy có sự cải thiện rõ rệt trong vài tháng cuối. Sự hội tụ nhiều nhân tố đã dẫn tới tăng trưởng mạnh mẽ số lượng du khách Trung Quốc tới Việt Nam như sự ưa chuộng những địa điểm ven biển (Đà Nẵng, Nha Trang), những gói tour giá cạnh tranh được đưa ra bởi các đại lý du lịch, các chuyến bay thuê trực tiếp, casino (Crowne Plaza Đà Nẵng, Casino Hồ Tràm), những chuyến du lịch bằng du thuyền và khai trương nhiều đường bay thẳng từ Trung Quốc.

· Thị phần du khách Nga đang có xu hướng tăng nhanh, dù có xuất phát điểm thấp chỉ 28.776 du khách vào năm 2006, tương đương 0.8% và tăng lên 338,845 người vào năm 2015, chiếm 4.3% thị phần với tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm là 31.5%.

· Thị trường Trung Quốc và Nga đã bị ảnh hưởng tiêu cực do cuộc tranh chấp trên biển Đông vào tháng 5 và sự trượt giá đồng Rúp. Nha Trang, Mũi Né và Đà Nẵng là những thị trường bị ảnh hưởng nhiều nhất vì phụ thuộc vào cả 2 thị trường này.

· Khoảng cách giữa hai thị trường lớn nhất ở vị trí thứ 1 và thứ 2 (Trung Quốc và Hàn Quốc) đã bị thu hẹp đáng kể. Lượng du khách đến từ Trung Quốc gấp 2.3 lần Hàn Quốc vào năm 2014 và con số này đã giảm xuống còn 1.6 trong năm 2015.

Nguồn cầu lượt du khách tới Việt Nam

· Từ 1 tháng bảy 2016, có thêm 5 quốc gia Châu Âu được gia hạn miễn thị thực trong 15 ngày là Anh, Pháp, Đức, Ý và Tây Ban Nha, tăng số lượng các nước được Việt Nam miễn thị thực lên 22 nước.

· Năm 2015, du khách từ các quốc gia miễn thị thực tăng 6.39% so với cùng kỳ năm trước. Lượt khách từ 5 quốc gia châu Âu gần đây nhất được miễn thị thực có sự tăng trưởng 4%. Lượt du khách đến từ Ý tăng trưởng mạnh 11% từ 36,427 lượt năm 2014 lên 0,291 lượt năm 2015.

· Lượt du khách từ các quốc gia miễn thị thực chiếm khoảng 50% tổng lượng khách du lịch quốc gia đến Việt Nam trong năm 2015.

· Báo cáo của Tổ Chức Du Lịch Thế Giới (UNWTO) và Hội Đồng Du Lịch & Lữ Hành Thế Giới (WTTC) cho rằng Việt Nam có tiềm năng tăng lượng du khách từ 8-18% nếu các chương trình miễn giảm thị thực tiếp tục được thực thi và mở rộng (như là Visa cấp tại quầy nhập cảnh).

 

II.3. Tổng quan về kinh tế xã hội tỉnh Bình Định

Bình Định là một tỉnh thuộc vùng duyên hải Nam Trung Bộ Việt Nam. Tỉnh lỵ của Bình Định là thành phố cảng Quy Nhơn nằm cách thủ đô Hà Nội 1.070 km về phía Nam và cách Thành phố Hồ Chí Minh 652 km về phía Bắc theo đường Quốc lộ 1A.

II.3.1. Vị trí địa lý:

Bình Định là tỉnh duyên hải miền Trung Việt Nam. Lãnh thổ của tỉnh trải dài 110 km theo hướng Bắc - Nam, có chiều ngang với độ hẹp trung bình là 55 km (chỗ hẹp nhất 50 km, chỗ rộng nhất 60 km). Phía Bắc giáp tỉnh Quảng Ngãi với đường ranh giới chung 63 km (điểm cực Bắc có tọa độ: 14°42'10 Bắc, 108°55'4 Đông). Phía Nam giáp tỉnh Phú Yên với đường ranh giới chung 50 km (điểm cực Nam có tọa độ: 13°39'10 Bắc, 108o54'00 Đông). Phía Tây giáp tỉnh Gia Lai có đường ranh giới chung 130 km (điểm cực Tây có tọa độ: 14°27' Bắc, 108°27' Đông). Phía Đông giáp Biển Đông với bờ biển dài 134 km, điểm cực Đông là xã Nhơn Châu (Cù Lao Xanh) thuộc thành phố Quy Nhơn (có tọa độ: 13°36'33 Bắc, 109°21' Đông). Bình Định được xem là một trong những cửa ngõ ra biển của các tỉnh Tây Nguyên và vùng nam Lào.

II.3.2. Khí hậu:

Khí hậu Bình Định có tính chất nhiệt đới ẩm, gió mùa. Do sự phức tạp của địa hình nên gió mùa khi vào đất liền đã thay đổi hướng và cường độ khá nhiều.

Nhiệt độ không khí trung bình năm: ở khu vực miền núi biến đổi 20,1 - 26,1 °C, cao nhất là 31,7 °C và thấp nhất là 16,5 °C. Tại vùng duyên hải, nhiệt độ không khí trung bình năm là 27,0 °C, cao nhất 39,9 °C và thấp nhất 15,8 °C.

Độ ẩm tuyệt đối trung bình tháng trong năm: tại khu vực miền núi là 22,5 - 27,9% và độ ẩm tương đối 79-92%; tại vùng duyên hải độ ẩm tuyệt đối trung bình là 27,9% và độ ẩm tương đối trung bình là 79%.

Chế độ mưa: mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 12. Riêng đối với khu vực miền núi có thêm một mùa mưa phụ tháng 5 - 8 do ảnh hưởng của mùa mưa Tây Nguyên. Mùa khô kéo dài tháng 1 - 8. Đối với các huyện miền núi tổng lượng mưa trung bình năm 2.000 - 2.400 mm. Đối với vùng duyên hải tổng lượng mưa trung bình năm là 1.751 mm. Tổng lượng mưa trung bình có xu thế giảm dần từ miền núi xuống duyên hải và có xu thế giảm dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam.

Về bão: Bình Định nằm ở miền Duyên hải Nam Trung Bộ, đây là miền thường có bão đổ bộ vào đất liền. Hàng năm trong đoạn bờ biển từ Quảng Nam - Đà Nẵng đến Khánh Hòa trung bình có 1,04 cơn bão đổ bộ vào. Tần suất xuất hiện bão lớn nhất tháng 9 - 11.

II.3.3. Hành chính

Bình Định bao gồm 1 thành phố trực thuộc, 1 thị xã và 9 huyện, chia thành 126 xã, 21 phường và 12 thị trấn.

Tên	Diện tích (km²)	Dân số (người)
Thành phố Quy Nhơn	284,3	656.266
Thị xã An Nhơn	292,6	252.817
Huyện An Lão	692	68.400
Huyện Hoài Ân	744,1	167.400
Hoài Nhơn	419,25	42.900
Phù Cát	679	205.200
Phù Mỹ	550	198.700
Tây Sơn	692,96	176.000
Tuy Phước	217,12	208.300
Vân Canh	797	112.400
Vĩnh Thạnh	723	78.600

II.3.4. Địa hình

Địa hình của tỉnh tương đối phức tạp, thấp dần từ tây sang đông. Phía tây của tỉnh là vùng núi rìa phía đông của dãy Trường Sơn Nam, kế tiếp là vùng trung du và tiếp theo là vùng ven biển. Các dạng địa hình phổ biến là các dãy núi cao, đồi thấp xen lẫn thung lũng hẹp độ cao trên dưới 100 mét, hướng vuông góc với dãy Trường Sơn, các đồng bằng lòng chảo, các đồng bằng duyên hải bị chia nhỏ do các nhánh núi đâm ra biển. Ngoài cùng là cồn cát ven biển có độ dốc không đối xứng giữa 2 hướng sườn đông và tây. Các dạng địa hình chủ yếu của tỉnh là:

Vùng núi: Nằm về phía tây bắc và phía tây của tỉnh. Đại bộ phận sườn dốc hơn 20°. Có diện tích khoảng 249.866 ha, phân bố ở các huyện An Lão (63.367 ha), Vĩnh Thạnh (78.249 ha), Vân Canh (75.932 ha), Tây Sơn và Hoài Ân (31.000 ha). Địa hình khu vực này phân cắt mạnh, sông suối có độ dốc lớn, là nơi phát nguồn của các sông trong tỉnh. Chiếm 70% diện tích toàn tỉnh thường có độ cao trung bình 500-1.000 m, trong đó có 11 đỉnh cao trên 1.000 m, đỉnh cao nhất là 1.202 m ở xã An Toàn (huyện An Lão). Còn lại có 13 đỉnh cao 700-1000m. Các dãy núi chạy theo hướng Bắc - Nam, có sườn dốc đứng. Nhiều khu vực núi ăn ra sát biển tạo thành các mỏm núi đá dọc theo bờ, vách núi dốc đứng và dưới chân là các dải cát hẹp. Đặc tính này đã làm cho địa hình ven biển trở thành một hệ thống các dãy núi thấp xen lẫn với các cồn cát và đầm phá.

Vùng đồi: tiếp giáp giữa miền núi phía tây và đồng bằng phía đông, có diện tích khoảng 159.276 ha (chiếm khoảng 10% diện tích), có độ cao dưới 100 m, độ dốc tương đối lớn từ 10° đến 15°. Phân bố ở các thị xã Hoài Nhơn (15.089 ha), An Lão (5.058 ha) và Vân Canh (7.924 ha).

Vùng đồng bằng: Tỉnh Bình Định không có dạng đồng bằng châu thổ mà phần lớn là các đồng bằng nhỏ được tạo thành do các yếu tố địa hình và khí hậu, các đồng bằng này thường nằm trên lưu vực của các con sông hoặc ven biển và được ngăn cách với biển bởi các đầm phá, các đồi cát hay các dãy núi. Độ cao trung bình của dạng địa hình đồng bằng lòng chảo này khoảng 25–50 m và chiếm diện tích khoảng 1.000 km². Đồng bằng lớn nhất của tỉnh là đồng bằng thuộc hạ lưu sông Côn, còn lại là các đồng bằng nhỏ thường phân bố dọc theo các nhánh sông hay dọc theo các chân núi và ven biển.

Vùng ven biển: Bao gồm các cồn cát, đụn cát tạo thành một dãy hẹp chạy dọc ven biển với chiều rộng trung bình khoảng 2 km, hình dạng và quy mô biến đổi theo thời gian. Trong tỉnh có các dãi cát lớn là: dãi cát từ Hà Ra đến Tân Phụng, dãi cát từ Tân Phụng đến vĩnh Lợi, dãi cát từ Đề Gi đến Tân Thắng, dãi cát từ Trung Lương đến Lý Hưng. Ven biển còn có nhiều đầm như đầm Trà Ổ, đầm Nước Ngọt, đầm Mỹ Khánh, đầm Thị Nại; các vịnh như vịnh Làng Mai, vịnh Quy Nhơn, vịnh Vũng Mới...; các cửa biển như Cửa Tam Quan, cửa An Dũ, cửa Hà Ra, cửa Đề Gi và cửa Quy Nhơn. Các cửa trên là cửa trao đổi nước giữa sông và biển. Hiện tại ngoại trừ cửa Quy Nhơn và cửa Tam Quan khá ổn định, còn các cửa An Dũ, Hà Ra, Đề Gi luôn có sự bồi lấp và biến động.

Lập dự án đầu tư khách sạn 4 sao Tân cảng Quy Nhơn Bình Định với quy mô như sau:

Chi phí xây dựng 

TT	Hạng mục	ĐVT	Số lượng	Đơn giá	Tổng chưa VAT
I	CHUẨN BỊ MẶT BẰNG				628,305
1	San lấp mặt bằng	m2	4,188.7	150	628,305
II	XÂY DỰNG HẠ TẦNG				10,163,500
1	Làm đường giao thông	m2	1,330.0	950	1,263,500
2	Hạ tầng giao thông, cống thoát nước	HT	1.0	1,200,000	1,200,000
3	Hạ tầng điện, chiếu sáng, camera an ninh	HT	1.0	2,000,000	2,000,000
4	Hạ tầng viễn thông	HT	1.0	800,000	800,000
5	Hạ tầng cấp nước	HT	1.0	1,600,000	1,600,000
6	Tường rào bao quanh	HT	1.0	1,800,000	1,800,000
7	Hệ thống xử lý nước thải	HT	1.0	1,500,000	1,500,000
III	XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH				119,539,050
1.1	Tầng 1	HT	1,385.2
1.1.1	Diện tích thuộc khách sạn phần thô	HT	924.9	5,500	5,086,950
1.1.2	Diện tích thuộc Tiệc cưới	HT	281.1	7,000	1,967,700
1.1.3	Diện tích thuộc Tân Cảng Miền Trung	HT	179.2	7,000	1,254,400
1.2	Tầng 1 - LỬNG - ĐẬU XE (SÀN THÉP)	m2	364.3	7,500	2,732,250
2.1	Tầng 2 - WEDDING - VP TÂN CẢNG	m2	1,968.7	7,000	13,780,900
2.2	Tầng 2 - Lửng - VP TÂN CẢNG	m2	667.2	7,000	4,670,400
3.1	Tầng 3 - WEDDING	m2	1,968.7	7,000	13,780,900
3.2	Tầng 3 - Lửng	m2	543.1	7,000	3,801,700
12-Apr	Tầng 4 - 12 khách sạn phần thô	m2	11,848.3	5,500	65,165,650
4	Tầng 4	m2	1,968.7
5	Tầng 5	m2	1,347.2
6	Tầng 6	m2	1,313.5
7	Tầng 7	m2	1,374.6
8	Tầng 8	m2	1,273.3
9	Tầng 9	m2	1,224.2
10	Tầng 10	m2	1,181.7
11	Tầng 11	m2	1,115.4
12	Tầng 12	m2	1,049.7
13	Sân thượng	m2	1,049.7	6,000	6,298,200
14	Mái tum	m2	200.0	5,000	1,000,000
#	Tổng cộng				130,330,855

 

Tổng mức đầu tư Lập dự án đầu tư khách sạn 4 sao Tân cảng Quy Nhơn Bình Định

					Đơn vị: 1.000 đồng
TT		Hạng mục		Giá trị trước thuế		Thuế VAT	Giá trị sau thuế
I.		Chi phí xây lắp		130,330,855		13,033,086	143,363,941
II.		Chi phí thiết bị		65,879,400		6,587,940	72,467,340
*		Chi phí trực tiếp		196,210,255		19,621,026	215,831,281
III.		Chi phí quản lý dự án		3,533,231		353,323	3,886,554
IV.		Chi phí tư vấn đầu tư		8,819,626		881,963	9,701,589
1		Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi		798,581		79,858	878,439
2		Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi		139,355		13,935	153,290
3		Chi phí chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn		1,743		174	1,917
4		Chi phí thiết kế bản vẽ thi công (2 bước)		2,974,634		297,463	3,272,098
5		Chi phí thẩm tra thiết kế		172,537		17,254	189,791
6		Chi phí thẩm tra dự toán		168,628		16,863	185,490
7		Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT xây lắp		146,150		14,615	160,765
8		Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thiết bị		105,014		10,501	115,516
9		Chi phí giám sát thi công xây lắp		2,286,408		228,641	2,515,049
10		Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị		350,378		35,038	385,416
11		Chi phí trắc địa khảo sát địa chất công trình		250,000		25,000	275,000
12		Chi phí giám sát và đánh giá tổng thể đầu tư		353,323		35,332	388,655
13		Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường		150,000		15,000	165,000
14		Chi phí chứng nhận chất lượng công trình		922,875		92,288	1,015,163
V.		Chi phí khác		2,373,830		155,769	2,529,599
1		Chi phí bảo hiểm công trình		156,968		15,697	172,665
2		Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán		600,403			600,403
3		Chi phí kiểm toán		902,567		90,257	992,824
4		Chi phí vệ sinh môi trường đô thị		65,165		6,517	71,682
5		Chi phí thẩm định giá thiết bị		78,824		7,882	86,706
6		Lệ phí thẩm đinh dự toán		112,860			112,860
7		Lệ phí thẩm đinh Thiết kế kỹ thuật		102,875			102,875
8		Chi phí thẩm định hồ sơ mời thầu phần xây dựng		50,000		5,000	55,000
9		Chi phí thẩm định kết quả lựa chọn nhà thầu phần xây dựng		50,000		5,000	55,000
10		Chi phí lập hồ sơ, xin phép PCCC		150,000		15,000	165,000
11		Chi phí thẩm duyệt thiết kế PCCC		9,167		917	10,084
12		Chi phí chứng nhận đầu tư		45,000		4,500	49,500
13		Chi phí xin cấp giấy phép xây dựng		50,000		5,000	55,000
VI.		Chi phí dự phòng		21,093,694		2,109,369	23,203,064
1		Dự phòng cho yếu tố khối lượng phát sinh		10,546,847		1,054,685	11,601,532
2		Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá		10,546,847		1,054,685	11,601,532
VII.		Chi phí thuê đất và giải phóng mặt bằng		20,943,500			20,943,500
VIII.		Vốn lưu động		8,000,000			8,000,000
		TỔNG CỘNG		260,974,137		23,121,450	284,095,586

Xem thêm tin dự án đầu tư lập khách sạn 4 sao Quy Nhơn Bình Định