LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG, VUI CHƠI GIẢI TRÍ VIỆT - ECO HÒA BÌNH

Khu du lịch,sinh thái nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí và trung tam dưỡng lão Việt - Eco Hòa Bình đi vào hoạt động sẽ đóng góp một phần nhỏ phúc lợi an sinh cho xã hội nói chung, cho huyện Lương Sơn và cũng là thêm một lựa chọn nơi du lịch sinh thái

MỤC LỤC

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 4

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư 4

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình 4

I.3. Mô tả sơ bộ dự án 4

I.4. Thời hạn đầu tư: 5

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án 5

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng 6

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 7

II.1. Phân tích thị trường 7

II.1.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam 2016 7

II.1.2. Khách quốc tế đến Việt Nam năm 2016 8

II.1.3. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội tỉnh Hòa Bình. 8

II.2. Nhận định và phân tích tình hình thị trường phát triển du lịch 12

II.2.1. Tình hình phát triển du lịch  và những định hướng phát triển triển du lịch trong tương lai. 12

II.2.2. Một số giải pháp phát triển du lịch 16

II.2.3. Tình hình phát triển du lịch của tỉnh Hòa Bình 19

II.2.4. Dự báo khách  tại Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái và trung tâm dưỡng lão Việt - Eco Hòa Bình 20

II.2.5. Một số khu du lịch điển hình có quy mô tương tự tại Hòa Bình 21

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 26

III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án 26

III.2. Mục tiêu đầu tư Khu du lịch 27

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG 29

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm 29

IV.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án 29

IV.3. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án 30

IV.4. Hiện trạng sử dụng đất 30

IV.5. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 30

IV.6. Phương án đền bù giải phóng mặt bằng 31

Chính sách bồi thường - Mô tả hiện trạng khu đất 31

IV.7. Nhận xét chung về hiện trạng 31

CHƯƠNG V: QUI MÔ ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 32

V.1. Hình thức đầu tư 32

V.2. Lựa chọn mô hình đầu tư 32

V.2.1. Mô hình các hạng mục đầu tư Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái 33

V.2.2. Giải pháp xây dựng Khu trung tâm dưỡng lão 36

Giải pháp quy hoạch và kiến trúc 38

1.2. Thông số xây dựng các hạng mục công trình 38

1.3. Kỹ thuật xây dựng các hạng mục công trình 39

1.4 Tổ chức xây dựng 39

V.2.3. Hạ tầng kỹ thuật 39

V.2.4. Giải pháp về công nghệ và máy móc thiết bị trung tâm dưỡng lão 42

CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP QUI HOẠCH THIẾT KẾ CƠ SỞ 43

VI.1. Sơ đồ cơ cấu phân khu chức năng 43

VI.2. Quy hoạch sử dụng đất 43

VI.3. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan 43

VI.4. Giải pháp thiết kế công trình 44

VI.4.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án 44

VI.4.2. Giải pháp quy hoạch 44

VI.4.3. Giải pháp kiến trúc 44

VI.5. Giải pháp kỹ thuật 44

CHƯƠNG VII: GIẢI PHÁP BẢO TỒN RỪNG ĐẦU NGUỒN 46

VII.1. Quy hoạch rừng đầu nguồn 46

VII.2. Quy hoạch bảo vệ và bảo tồn hệ động thực vật rừng 46

CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG 55

VIII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức 55

VIII.2. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành 55

VIII.3. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động 55

CHƯƠNG IX: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH 57

IX.1. Giải pháp thi công xây dựng 57

IX.2. Hình thức quản lý dự án 57

CHƯƠNG X: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCN 58

X.1. Đánh giá tác động môi trường 58

X.1.1. Giới thiệu chung 58

X.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 58

X.1.3. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 60

X.1.4. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 64

X.1.5. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường 65

X.1.6. Kết luận 67

CHƯƠNG XI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 68

XI.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư 68

XI.2. Nội dung Tổng mức đầu tư 68

XI.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt 68

XI.2.2. Chi phí thiết bị 68

XI.2.3. Chi phí quản lý dự án 69

XI.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm 69

XI.2.5. Chi phí khác 70

XI.2.6. Dự phòng chi 70

XI.2.7. Lãi vay của dự án 70

XI.3. Tổng mức đầu tư 70

CHƯƠNG XII: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 75

XII.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án 75

XII.1. Tiến độ sử dụng vốn 76

XII.2. Phương án hoàn trả vốn vay 77

CHƯƠNG XIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ-TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 79

XIII.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán 79

XIII.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án 84

XIII.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội 84

CHƯƠNG XIV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86

XIV.1. Kết luận 86

XIV.2. Kiến nghị 86

Khu du lịch,sinh thái nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, thủ tục xin phép làm khu du lịch sinh thái, Tiêu chuẩn thiết kế khu du lịch sinh thái, Các bước cơ bản của quy hoạch và thiết kế du lịch sinh thái, Xây dựng khu du lịch sinh thái cũng là thêm một lựa chọn nơi du lịch sinh thái.

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI NGHỈ DƯỠNG, VUI CHƠI GIẢI TRÍ

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư

- Tên công ty :  Công ty CP Việt - Eco Hòa Bình

- Địa ch :   Sóm Rụt, xã Tân Vinh, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình

- Điện thoại     :    (+84) 01677638888   

-  Đại diện        :   Ông Phạm Kỳ Nam  ; Chức vụ: Giám Đốc

- Ngành nghề chính: Kinh doanh bất động sản, khu du lịch nghỉ dưỡng, trang trại

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ: 28 B Mai Thị Lựu, phường ĐaKao, quận 1, Tp.HCM.

- Điện thoại: (028) 22142126   ;  Fax: (08) 39118579

I.3. Mô tả sơ bộ dự án

- Tên dự án: khu nghỉ dưỡng sinh thái, vui chơi giải trí và trung tâm dưỡng lão Việt - Eco Hòa Bình.

- Địa điểm: Tại xã Cư Yên, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình;

- Quỹ đất của dự án: 2.843.967,1 m² đã xin thỏa thuận sử dụng cho dự án của Công ty CP Việt - Eco Hòa Bình.

- Mục tiêu đầu tư: Khu nghỉ dưỡng sinh thái, vui chơi giải trí và trung tâm dưỡng lão Việt - Eco Hòa Bình được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình một khu du lịch tổng hợp nhiều loại hình du lịch sinh thái - văn hóa với các loại hình khai thác như: leo núi, cắm trại, trèo thuyền, vượt thác, săn gà rừng, lợn rừng, nghỉ dưỡng, khu vui chơi du lịch sinh thái, các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của du khách, phù hợp với phát triển du lịch tổng thể của vùng kết hợp với trung tâm dưỡng lão cho người già sống và sinh hoạt tại trung tâm với tiêu chuẩn cao cấp. Dự án cũng đưa ra phương án bảo tồn rừng đặc dụng và rừng đầu nguồn, cùng với việc bảo tồn và bảo vệ hệ sinh thái rừng đầu nguồn tỉnh Hòa Bình kết hợp với “Xây dựng Khu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi” với mong muốn đáp ứng nhu cầu về sức khoẻ và an dưỡng của người cao tuổi trên địa bàn tỉnh Hòa Bình, góp phần thực hiện chính sách và mục tiêu phát triển của nước ta về chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi.

- Tổng vốn đầu tư khoảng: 312,897 tỷ đồng, trong đó vốn chủ sỡ hữu của Công ty CP Việt - Eco Hòa Bình là 93,863 tỷ đồng;

- Tiến độ thực hiện dự án:

+ Thời gian xây dựng: từ tháng 12 năm 2018 đến tháng 12 năm 2019.

+ Thời gian vận hành sản xuất kinh doanh: từ tháng 01 năm 2020.

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

- Hình thức quản lý:

+ Công ty CP Việt - Eco Hòa Bình trực tiếp quản lý dự án.

+ Quá trình hoạt động của dự án được sự tư vấn của các chuyên gia trong nước và nước ngoài.

- Nguồn vốn đầu tư : (đầu tư bằng nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế khác kể cả nguồn vốn vay.)

I.4. Thời hạn đầu tư:

- Thời hạn đầu tư của dự án là 50 năm và khả năng xin gia hạn thêm.

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí

- Các Luật, Bộ Luật của Quốc hội: Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 và các Nghị định; Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014; Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014; Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013; Luật Đầu tư công số 49/2014/QH13 ngày 18/6/2014; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014.

- Các Nghị định của Chính phủ số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 về Quản lý chất lượng và Bảo trì công trình xây dựng; số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 về quản lý dự án đầu tư xây dựng; số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về giá đất; số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất; số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về quy định thu tiền thuê đất; số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/ 2016 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thưởng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;  Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ Quy định về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và quy hoạch bảo vệ môi trường; Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 của Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

- Các Thông tư: số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng Quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động xây dựng; số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Thông tư số 17/2013/TT-BXD ngày 30/10/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí khảo sát xây dựng; Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp; Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014, Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014, Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính;

- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 của Bộ Xây dựng;

- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 của Bộ Xây dựng;

- Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014, Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014, Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính;

- Thông tư số 329/2016/TT-BTC ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 của Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng;

- Thông tư 18/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 quy định chi tiết về hướng dẫn một số nội dung về thẩm định phê duyệt thiết kế và dự toán xây dựng công trình.

- Thông tư số 26/2016/TT-BXD  ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng  Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;

- Thông tư số 209/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng phí thẩm định, Dự án đầu tư xây dựng, thiết kế cơ sở;

- Thông tư độ thu số 210/2016/TT-BTC ngày 10/11/2016 của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế,nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định thiết kế công trình xây dựng, thiết kế cơ sở;

- Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2016;

- Quyết định số 04/2011/QĐ-UBND ngày 21/4/2011 của UBND tỉnh Hòa Bình ban hành quy định về quản lý và khuyến khích đầu tư tại tỉnh Hòa Bình.

- Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của UBND tỉnh Hòa Bình Ban hành bảng giá các loại đất năm 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Hòa Bình.

-  Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 28/4/2017 của UBND tỉnh Hòa Bình Ban hành hệ số điều chỉnh giá  đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình năm 2017.

- Quyết định số 22/2015/QĐ-UBND ngày 12/8/2015 của UBND tỉnh Hòa Bình  về tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá cho thuê đất, đơn giá thuê đất có mặt nước, thuê đất để xây dựng công trình ngầm trên địa bàn tỉnh Hòa Bình.

- Quyết định số 14/2016/QĐ-UBND ngày 04/5/2016 của UBND tỉnh Hòa Bình  về bổ sung Quyết định số 22/2015/QĐ-UBND ngày 12/8/2015 của UBND tỉnh Hòa Bình  về tỷ lệ phần trăm (%) giá đất để xác định đơn giá cho thuê đất, đơn giá thuê đất có mặt nước, thuê đất để xây dựng công trình ngầm trên địa bàn tỉnh Hòa Bình.

- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình.

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng

Việc thực hiện dự án “Khu nghỉ dưỡng sinh thái, vui chơi giải trí và trung tâm dưỡng lão Việt - Eco Hòa Bình” phải tuân thủ các quy định pháp lý sau:

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);

- Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);

- TCVN 2737-1995 : Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXD 229-1999 : Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió  

- TCVN 375-2006 : Thiết kế công trình chống động đất;

- TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

- TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;

- TCVN 6160– 996 : YC chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;

- TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);

- TCVN 4760-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;

- TCXD 33-1985 : Cấp nước mạng lưới bên ngoài và công trình, Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXD 27-1991 : TC đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;

- TCVN-46-89 : Chống sét cho các công trình xây dựng;

- EVN : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of VN).

- TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

CHƯƠNG I: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

I.1.  Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án 

Về lĩnh vực du lịch, tỉnh Hòa Bình là một trong những trung tâm du lịch sinh thái hàng đầu của cả nước. Những năm gần đây lượng du khách đến với du lịch huyện Mai Châu ngày càng tăng cao với xu hướng chất lượng cao và nhu cầu sử dụng đa dạng các sản phẩm du lịch. Do vậy các cơ sở du lịch phục vụ hiện có trên địa bàn đã bắt đầu bộc lộ những hạn chế, tỏ ra không phù hợp trong thời kỳ mới, do cơ sở hạ tầng xuống cấp các sản phẩm du lịch chưa đa dạng và phong phú, chất lượng các dịch vụ chưa cao.

Xuất phát từ nhu cầu đó, việc xây dựng khu du lịch đáp ứng những nhu cầu và mong đợi của du khách và khai thác tiềm năng du lịch vốn có, tạo ra các cảnh quan du lịch mới góp phần xây dựng, bảo vệ khai thác các nguồn tài nguyên du lịch là rất cần thiết. Chính vì những yếu tố trên, Chủ đầu tư đề xuất việc xây dựng Khu du lịch với qui mô đầu tư đạt tiêu chuẩn 4 sao cho du lịch sinh thái. Chúng tôi tin rằng dự án ra đời sẽ mang lại những thành quả về mặt kinh tế xã hội, phù hợp với qui hoạch và định hướng phát triển du lịch trong tương lai của tỉnh Hòa Bình.

Từ thực tế yêu cầu, nguyện vọng của đảng bộ, chính quyền và nhân dân tỉnh Hòa Bình, việc đầu tư dự án du lịch sinh thái kết hợp các hoạt động văn hoá thể thao tạo ra một dự án mang tính điểm nhấn trong hoạt động kinh tế xã hội của huyện Lương Sơn trở thành nguyện vọng nhu cầu khách quan và thiết thực mà vai trò chủ đạo trong thực hiện dự án được gắn liền với trách nhiệm của Đảng bộ, chính quyền, các tổ chức xã hội chính trị và nhân dân huyện với sự phối hợp chặt chẽ và trách nhiệm của nhà đầu tư.

Thực hiện chiến lược phát triển Khu du lịch chủ đầu tư sẽ tạo ra mô hình cụ thể phù hợp với quy hoạch và chủ trương chính sách chung, góp phần vào việc phát triển tăng tốc chung của huyện và tỉnh Hòa Bình đặc biệt là du lịch và du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng kết hợp thể thao, giải trí, dịch vụ du lịch sinh thái thưởng ngoạn những mô hình du lịch tự nhiên độc đáo,…. 

Dự án nhằm thu hút một lượng khách du lịch quốc tế đến với Hòa Bình thông qua các chương trình du lịch lữ hành quốc tế, du khách đến khu du lịch để khám phá một loại hình mới. Do đó, để xúc tiến việc thành lập và đầu tư xây dựng Khu du lịch. Công ty đã hoàn thiện phương án đầu tư. Dự kiến sơ bộ về phương án kinh doanh cũng như kế hoạch hoàn vốn, trình UBND tỉnh Hòa Bình cùng các sở, ban ngành để nhất trí chủ trương đầu tư xây dựng dự án Khu du lịch, dự án đi vào hoạt động sẽ đóng góp một phần nhỏ phúc lợi an sinh cho xã hội nói chung, cho huyện Lương Sơn và cũng là thêm một lựa chọn nơi du lịch sinh thái, vui chơi thư giãn sau những giờ làm việc căng thẳng của nhân dân địa phương và khách du lịch trong và ngoài nước. 

Xây dựng khu nghỉ dưỡng hiện đại đạt tiêu chuẩn dành cho người cao tuổi là giải pháp tốt nhất cho những gia đình có điều kiện kinh tế nhưng không có thời gian, xây dựng Khu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi với mong muốn đáp ứng nhu cầu về sức khoẻ và an dưỡng của người cao tuổi trên địa bàn và các khu vực lân cận, góp phần thực hiện chính sách và mục tiêu phát triển của nước ta về chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi. Bên cạnh đó, dự án này cũng góp phần tạo điều kiện công ăn việc làm cho lao động dư thừa trên địa bàn.

Khu du lịch có tính khả thi bởi các yếu tố sau:

- Thực hiện chiến lược phát triển Khu du lịch nói chung, tạo ra được một mô hình cụ thể phù hợp với các quy hoạch và chủ trương, chính sách chung, góp phần vào việc phát triển du lịch sinh thái của tỉnh Hòa Bình đưa ra. Mặt khác, đời sống kinh tế - xã hội Việt Nam ngày càng phát triển. Trong những năm gần đây, nước ta đã giảm nhanh được tình trạng nghèo đói, bước đầu xây dựng nền kinh tế công nghiệp hóa, đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao đi đôi với sự công bằng tương đối trong xã hội. Mức sống của người dân ngày càng được cải thiện, tuổi thọ trung bình và tỷ lệ người cao tuổi ở Việt Nam và đặc biệt ở các thành phố lớn ngày một tăng, nhu cầu được nghỉ ngơi trong môi trường không khí trong lành ngày càng được chú trọng, đặc biệt là nhu cầu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khoẻ người cao tuổi. Trong cuộc sống hiện đại, xu hướng người cao tuổi đến các khu nghỉ dưỡng trong lành và chăm sóc sức khoẻ sẽ trở thành một xu hướng tất yếu trong tương lai.

- Đối với chủ đầu tư đây là một dự án lớn. Đặc biệt qua dự án vị thế, uy tín và thương hiệu của chủ đầu tư sẽ tăng cao, tạo dựng thương hiệu mạnh trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ và quảng bá du lịch, tạo một phần thu nhập từ dự án cho địa phương. Như vậy, có thể nói việc đầu tư xây dựng Khu du lịch là tất yếu và cần thiết, vừa thoả mãn được các mục tiêu và yêu cầu phát triển du lịch, thể thao, giải trí, thư giãn vừa đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư.

I.2.  Mục tiêu đầu tư Khu du lịch 

Tận dụng những lợi thế của địa điểm gần núi, dự án nằm trên đỉnh một ngọn đồi có tầm nhìn rộng việc xây dựng một dư án dịch vụ du lịch sinh thái, văn hoá thể thao, nghỉ dưỡng và dưỡng lão có dấu ấn tri thức tạo ra được sản phẩm là một dự án mang điểm nhấn hội đủ các yếu tố sạch đẹp có không gian văn hóa truyền thống, có hiệu quả kinh tế góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương đáp ứng nhu cầu thị trường du lịch theo định hướng phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội của tỉnh Hòa Bình .

Phát triển hệ sinh thái tự nhiên: Tận dụng khai thác các nguồn cây xanh trong khu du lịch. Áp dụng những kỹ thuật của các nghệ nhân đem về lai tạo nhân giống nhằm tạo ra Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái với mảng rừng cây xanh mọi miền và vườn cây quý. Sử dụng bãi đất trống đưa vào sử dụng có hiệu quả nguồn quỹ đất, phát triển hệ thống sinh thái đa dạng bảo đảm tính bền vững của dự án phù hợp xu thế phù hợp chính sách quốc gia về ứng phó với biến đổi khí hậu.

Sử dụng những tri thức, khả năng kinh nghiệm về quy hoạch, kiến trúc và quản lý mang phong cách kinh doanh doanh mới, hiện đại để tạo ra được những công trình có giá trị mang tính hiện đại kết hợp, phong cách riêng thu hút được nguồn du khách, hoạch định được định hướng hoạt động kết nối các địa phương ngoài tỉnh, quốc tế. Tạo ra công trình mang biểu tượng đặc trưng của địa phương, một Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái xanh sạch đẹp, và là công trình mang tính điển hình trong định hướng có đầy đủ các tiện nghi, phục vụ tốt nhu cầu ngày càng cao của du khách trong và ngoài nước về chất lượng cũng như số lượng phục vụ nhằm thu hút khách du lịch đến với tỉnh Hòa Bình nói chung và khu du lịch nói riêng.

Kết gắn, liên kết và thúc đẩy sự phát triển Du lịch đối với những địa danh và thế mạnh của tỉnh nhà (Hang Khoài, Hang chiều, động Thác Bờ, Hang Rết, động Hoa Tiên, vùng rừng nhiệt đới nguyên sinh Pù Noọc, hồ thủy điện Hòa Bình…) đồng thời tạo cơ sở hạ tầng phát triển ngành du lịch đối với địa phương tỉnh Hòa Bình. Góp phần đóng góp nguồn ngân sách, tạo việc làm ổn định và lâu dài cho một số lao động trong vùng, thúc đẩy thay đổi bộ mặt kinh tế xã hội tại địa phương.

I.1. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án

TT	Chỉ tiêu	Giá trị	Ghi chú
1	Tổng đầu tư có VAT (1.000 đồng)	320,064,000
2	Hệ số chiết khấu r (WACC)	9.74%
3	Giá trị hiện tại ròng NPV (1.000 đồng)	101,132,580
4	Suất thu lợi nội tại IRR	14.35%
5	Thời gian hoàn vốn PP: Có chiết khấu	6 năm 5 tháng
6	Không chiết khấu	9 năm 5 tháng
	Kết luận	Dự án hiệu quả

I.2. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội

Dự án Xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế xã hội. Đóng góp vào sự phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực tỉnh. Nhà nước/ địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp. Tạo ra công ăn việc làm cho người lao động và thu nhập cho chủ đầu tư;    

Không chỉ tiềm năng về mặt thị trường ở lĩnh vực chăn sóc sức khỏe, dự án còn rất khả thi qua các thông số tài chính như NPV = 101,1 tỷ đồng; Suất sinh lời nội bộ là: IRR  = 14,35 %; thời gian hoà vốn sau có chiết khấu là 9 năm 5 tháng. Điều này cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và thu hồi vốn đầu tư nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp rất lớn cho ngân sách Nhà Nước và giải quyết một lượng lớn lực lượng lao động cho tỉnh. Tạo việc làm thường xuyên cho trên 120 lao động trong tỉnh, góp phần nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống của một bộ phận nhân dân trong vùng dự án. Tạo ra diện mạo mới, thúc đẩy kinh tế - xã hội ở địa phương phát triển, góp phần ổn định an ninh, chính trị và trật tự an toàn xã hội trong vùng dự án nhằm từng bước góp phần đưa kinh tế phát triển. Cung cấp một địa điểm du lịch mới đáp ứng một phần nhu cầu của thị trường đang trong tình trạng thiếu hụt.

CHƯƠNG II: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 

II.1. Kết luận 

Dự án khu nghỉ dưỡng sinh thái, vui chơi giải trí và trung tâm dưỡng lão Việt - Eco Hòa Bình phù hợp với quy hoạch phát triển du lịch và bảo tồn rừng thiên nhiên của tỉnh, Dự án hoàn thành sẽ tạo ra khu du lịch sinh thái, bảo tồn và phát triển được rừng tự nhiên, tạo công ăn việc làm cho người lao động địa phương, tăng thu nhập cho ngân sách tỉnh thông qua hoạt động đầu tư và kinh doanh dự án, chủ đầu tư có nhiều ý tưởng để hướng đến xây dựng một dự án du lịch 4 sao có tầm vóc quốc tế và điểm nhấn góp phần tạo nên nét mới cho ngành du lịch và là địa điểm hấp dẫn trong giao lưu bạn bè, và tạo ra một giá trị vô hình thu hút đầu tư về mọi lĩnh vực phát triển kinh tế xã hội đồng thời là địa chỉ, thương hiệu và niềm tự hào trong đời sống văn hóa tinh thần của huyện Lương Sơn nói riêng và tỉnh Hòa Bình nói chung. Địa điểm xây dựng dự án có nhiều hội tụ về cảnh quan và ưu thế khá tốt, tuy nhiên những khó khăn thách thức nhất là điều kiện về thiên tai khắc nghiệt có thể có đối với nhà đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện và đi vào hoạt động dự án.

Dự án đầu tư thu hút được vốn đầu tư lớn từ nguồn lực ngoài ngân sách địa phương, mang lại cho tỉnh khu du lịch sinh thái, khang trang, góp phần vào mục tiêu phat triển du lịch của tỉnh, giải quyết được nhu cầu cấp thiết về dưỡng lão cho người cao tuổi địa phương và các khu vực lân cận. Việc thực hiện đầu tư Dự án xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái góp phần vào việc phát triển KT - XH tỉnh Hòa Bình, cũng như khu vực. Báo cáo thuyết minh dự án xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái  là cơ sở để Công ty CP Việt - Eco Hòa Bình triển khai các nguồn lực để phát triển.

II.2. Kiến nghị

Do dự án được đầu tư ở khu vực khó khăn và trở ngại, lợi thế về hệ số an toàn không cao, do sự biến động không lường của thị trường du lịch, cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật chưa phát triển nên đề nghị hưởng Các ưu đãi đầu tư: được miễn, giảm theo Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào du lịch trên địa bàn tỉnh.

Liên quan đến kinh phí chi trả tiền sử dụng đất: Để hoạch định nguồn lực thực hiện một trong hai hình thức nộp tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền hàng năm theo điều 108 Luật Đất đai quy định. Kính đề nghị UBND tỉnh và các phòng, ban ngành chức năng giúp doanh nghiệp về các nội dung:

+ Mức giá tiền giao đất có thu tiền sử dụng đất dự án

+ Mức giá và tỷ trọng % giá tiền thuê đất hàng năm.

+ Chính sách miển giảm chi tiết, cụ thể về tiền thuê đất dự án

- Xin được chuyển giao đất rừng thuộc khu vực dự án từ Ban quản lý rừng sang cho chủ đầu tư dự án bảo vệ và chăn sóc rừng.

- Xin được hỗ trợ Các thủ tục hành chính thuê đất, thủ tục đầu tư để sớm triển khai dự án. Xin được miễn, giảm nộp tiền SDĐ khu vực đất; Có chính sách giảm nộp tiền sử dụng đất bởi đối tượng dự án thuộc khu vực khó khăn;

- Xây dựng hệ thống điện, Miễn giảm thuế nhập các trang thiết bị phục vụ cho xây dựng cũng như hoạt động kinh doanh.

- Được ưu đãi trong vay vốn đầu tư, miễn giảm thuế doanh thu, lợi tức trong thời gian đầu kinh doanh. Tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục đầu tư cho chủ đầu tư tiến hành đầu tư xây dựng.

- Đề nghị UBND tỉnh và Các cơ quan có chức năng hổ trợ cho ý kiến về Các chính sách ưu đãi đầu tư, cụ thể về Các lĩnh vực:

+ Đất giao thông, sân bãi, HTKT, đất rừng bảo tồn: Giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.

+ Giá và chính sách miễm giảm tiền thuê đất, mặt nước...

+ Ưu đãi Thuế nhập khẩu đối với thiết bị, vật tư, phương tiện nhập khẩu; ưu đãi về thuế; Khấu hao Tài sản Cố định …

Dự án đầu tư xây dựng Khu nghỉ dưỡng sinh thái, vui chơi giải trí và trung tâm dưỡng lão Việt - Eco Hòa Bình nhằm kích thích và thu hút các người dân sử dụng dịch vụ du lịch sinh thái, du lịch giải trí, chăm sóc sức khỏe tinh thần cho một bộ phận người dân địa phương và kích cầu du lịch cùng với Trung tâm dưỡng lão Việt - Eco như bước cụ thể hoá chiến lược phát triển của Công ty, nhằm tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động và kích cầu nội địa. Do vậy cần được các cấp quan tâm, xem xét để dự án sớm đầu tư xây dựng, đưa vào hoạt động.

UBND Tỉnh Hòa Bình, xem xét chấp thuận Chủ trương đầu tư dự án để Công ty Cổ phần Việt – Eco Hòa Bình có cơ sở thực hiện các thủ tục tiếp theo theo quy định.

                                                          Hòa Bình, ngày    tháng 9 năm 2017

                                                        Công ty CP Việt - Eco Hòa Bình                                                                                                                       

                                                                        GIÁM ĐỐC

Khu du lịch,sinh thái nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, thủ tục xin phép làm khu du lịch sinh thái, Tiêu chuẩn thiết kế khu du lịch sinh thái, Các bước cơ bản của quy hoạch và thiết kế du lịch sinh thái, Xây dựng khu du lịch sinh thái cũng là thêm một lựa chọn nơi du lịch sinh thái.

 Phương án tổ chức thực hiện du lịch, du lịch sinh thái

VQG Bạch Mã sẽ thực hiện ba phương thức tổ chức thực hiện Du lịch, DLST bao gồm: (i) VQG tự tổ chức thực hiện kinh doanh DL, DLST, (ii) VQG liên kết với các tổ chức với tổ chức, cá nhân tổ chức thực hiện DL, DLST và (iii) Nhà đầu tư trực tiếp đầu tư hạ tầng, tổ chức thực hiện theo phương thức thuê môi trường rừng để kinh doanh DLST.

· Phương thức VQG tự tổ chức thực hiện kinh doanh DL, DLST

- VQG Bạch Mã sẽ tiến tới mô hình chuyên môn hoá và nâng cao hiệu quả quản lý, kinh doanh DLST, thí điểm mô hình công ty cổ phần du lịch trong đó BQL VQG sở hữu cổ phần chi phối theo như Điểm 11, Quyết định Số: 24/2012/QĐ-TTg về chính sách đầu tư phát triển rừng đặc dụng giai đoạn 2011-2021.

- Các hạng mục thuộc nhóm nâng cấp, bổ sung, xây mới nhỏ, duy tu sửa chữa các công trình hiện có ở các khu vực được phép tổ chức du lịch thuộc vốn của VQG sẽ được nằm trong kế hoạch hoạt động hàng năm của Vườn.

- Các hạng mục xây mới có qui mô lớn cần được lập dự án tự tổ chức DLST, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện.

- Ngoài các đầu tư về cơ sở hạ tầng, VQG sẽ đầu tư các hoạt động nhằm nâng cao chất lượng DLST, xúc tiến quảng bá du lịch, nghiên cứu phát triển các sản phẩm phù hợp, tăng cường năng lực cho đội ngũ cán bộ thực hiện DLST của vườn, cải thiện, kiện toàn các qui trình và công tác quản lý, hướng tới ứng dụng các kiến thức, thực hành mới thể hiện thông qua các chứng nhận về quản lý ISO 9000 và ISO 14001, tăng cường hợp tác với các công ty du lịch, lữ hành, các nhà đầu tư và điều phối giữa các đơn vị liên kết, thuê MTR kinh doanh DLST thuộc diện tích của Vườn, tăng cường hợp tác và hỗ trợ năng lực từ các Tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội dân sự hoạt động trong lĩnh vực du lịch, phát triển cộng đồng, các trường viện và các đơn vị hỗ trợ chuyên gia.

· Phương thức VQG hợp tác, liên kết thực hiện kinh doanh du lịch, DLST

- VQG Bạch Mã chủ động hợp tác, liên kết với các tổ chức, cá nhân để tổ chức các tour, sản phẩm du lịch, các dịch vụ như vận chuyển, ăn uống, nghỉ dưỡng…tại các khu vực, hạ tầng mà các bên quan tâm phát triển.

- Đối với một số hạ tầng sẵn có của Vườn (biệt thự, khách sạn, hạ tầng khác, bao gồm: Nhà Đỗ Quyên 1,2, Nhà Bảo An, Nhà Kim Giao, Nhà Hội thảo, Hải Vọng Đài, ... hiện nay đã hết khấu hao):

+  Nếu Vườn có các nguồn kinh phí (từ ngân sách hoặc nguồn tự có) để đầu tư nâng cấp, sửa chữa các công trình thì Vườn sẽ tự tổ chức các hoạt động DLST theo để tận dụng cơ sở vật chất, tránh lãng phí.

+  Nếu Vườn không có nguồn kinh phí để đầu tư, nâng cấp sửa chữa, Vườn có thể tổ chức định giá tài sản (bởi một bên thứ ba) và thanh lý công trình để đưa vào hợp đồng liên kết kinh doanh DLST với các doanh nghiệp có trình độ chuyên môn nghiệp vụ và nguồn vốn đầu tư nâng cấp sửa chữa các công trình để tổ chức các dịch vụ du lịch như vận chuyển, ăn uống, nghỉ dưỡng, ... Ban quản lý VQG Bạch Mã có trách nhiệm phối hợp với các doanh nghiệp quan tâm để xây dựng Dự án liên kết kinh doanh DLST, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện.

- Đối với các công trình do cá nhân, tổ chức đã đầu tư xây dựng trước đây trên đất thuộc sở hữu của VQG (như Biệt thự Morin, Nguyễn Văn Lễ, Phong Lan, Cẩm Tú, Thân Trọng Yên, Bưu điện) sẽ được xử lý theo hai hướng:

+ Nếu chủ sở hữu của các công trình trước đây không tiếp tục đầu tư, hoạt động, thì cần xử lý tài sản trên đất và bàn giao mặt bằng cho VQG. Trong trường hợp này, VQG sẽ chủ động tự tổ chức hoặc hợp tác liên kết với các cá nhân, tổ chức khác để tiếp tục tổ chức DLST.

+ Nếu chủ sở hữu của các công trình trước đây tiếp tục đầu tư, hoạt động, thì cần có kế hoạch sửa chữa, kinh doanh cụ thể và ký hợp đồng hợp tác, liên kết với VQG để tổ chức DLST.

- Ban QL VQG có trách nhiệm phối hợp với cá, nhân, tổ chức lập dự án liên kết tổ chức DLST, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để thực hiện. Chi phí lập dự án do đơn vị liên kết và BQL VQG tự thoả thuận. Thời gian hợp đồng liên kết kinh doanh DLST dưới 30 năm; cứ 5 năm hai bên có trách nhiệm thỏa thuận, điều chỉnh giá hợp đồng một lần.

- Trong trường hợp cá nhân, doanh nghiệp tham gia liên kết muốn thuê môi trường rừng xung quanh các công trình để tổ chức dịch vụ, thì ngoài hợp đồng liên kết kinh doanh DLST ở các công trình, doanh nghiệp còn phải chi trả theo hợp đồng thuê môi trường rừng để kinh doanh DLST như quy định.

· Phương thức thuê môi trường rừng để kinh doanh DLST, nhà đầu tư trực tiếp đầu tư hạ tầng và tổ chức thực hiện

- VQG Bạch Mã sẽ thực hiện cho thuê môi trường rừng đối với một hoặc nhiều vị trí mà nhà đầu tư quan tâm để phát triển dịch vụ du lịch sinh thái theo quy định của pháp luật.

- Việc xây dựng mới các công trình phục vụ DLST phải nằm trên các khu vực có nền móng biệt thự cũ (đối với Khu DLST đỉnh Bạch Mã), trên khu vực đất trống hoặc đất có cây bụi nhưng khó có khả năng phục hồi, chiều cao công trình < 12m và các quy đinh khác theo Nghị định số 156/2018/NĐ-CP.

- Thời gian hợp đồng thuê môi trường rừng để kinh doanh DLST không quá 30 năm; cứ 5 năm hai bên có trách nhiệm thỏa thuận, điều chỉnh giá hợp đồng một lần. Giá cho thuê MTR sẽ được áp dụng theo thỏa thuận và phù hợp với các qui định hiện hành.

I.1.1.1. Các hoạt động du lịch 

Đối với diện tích rừng do VQG Bạch Mã quản lý, hiện có 02 đối tượng tham gia chi trả dịch vụ môi trường rừng là: Cơ sở sản xuất thủy điện phải chi trả tiền dịch vụ về bảo vệ đất, hạn chế xói mòn và bồi lắng lòng hồ, lòng sông, lòng suối, điều tiết và duy trì nguồn nước cho sản xuất thủy điện; Tổ chức hoạt động khai thác dịch vụ môi trường rừng kinh doanh du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí: Hình thức VQG tự tổ chức hoạt động kinh doanh DLST. Từ năm 2019, VQG Bạch Mã đã cho thuê môi trường rừng với diện tích 99,4 ha tại khu vực thác Trượt (Tiểu khu 214) đối với công ty TNHH Bạch Mã Village để tổ chức dịch vụ DLST.