NỘI DUNG

 

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư

I.2. Đơn vị tư vấn lập phương án đầu tư xây dựng công trình

I.3. Mô tả sơ bộ dự án

I.4. Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới.

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

II.1. TỔNG QUAN VỀ NỀN KINH TẾ VIỆT NAM

1.1 Tình hình kinh tế xã hội năm 2013.

1.2 Tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2013

II.2. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu .

II.3. Mật độ dân số các tỉnh Phía Nam.

II.4. Nhận định và phân tích tình hình thị trường phát triển du lịch

CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án

III.2. Mục tiêu đầu tư Khu du lịch Hương Phong - Hồ Cốc

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng

IV.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Xuyên Mộc và khu vực Dự án

IV.3. Đặc điểm kinh tế xã hội huyện Xuyên Mộc

IV.4. Điều kiện tự nhiên khu vực dự án.

IV.4. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật

IV.5. Nhận xét chung về hiện trạng

CHƯƠNG V: QUI MÔ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

V.1. Phạm vi dự án

V.2. Lựa chọn mô hình đầu tư

CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP QUI HOẠCH THIẾT KẾ CƠ SỞ

VI.1. Sơ đồ cơ cấu phân khu chức năng

VI.2. Các khu chức năng chủ yếu:

VI.3. Quy hoạch sử dụng đất:

VI.4. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:

VI.5. Các hạng mục công trình

VII.2. Giải pháp thiết kế công trình

VII.2.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án

VI.2.2. Giải pháp quy hoạch:

VII.2.3. Giải pháp kiến trúc:

VII.2.4. Giải pháp kết cấu:

VII.2.5. Giải pháp kỹ thuật

VII.3. Qui hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật

VII.3.1. Đường giao thông

VII.3.2. Quy hoạch chuẩn bị đất xây dựng:

VII.3.3. Hệ thống thoát nước mặt:

VII.3.4. Hệ thống thoát nước bẩn – vệ sinh môi trường:

VII.3.5. Hệ thống cấp nước:

VII.3.6. Hệ thống cấp điện – chiếu sáng công cộng:

CHƯƠNG VII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG

VII.1. Phương án hoạt động và sử dụng người lao động

VII.2. Sơ đồ tổ chức nhân sự:

VII.3. Phương án sử dụng lao động địa phương

CHƯƠNG VIII:    PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH

VIII.1. Tiến độ thực hiện - Tiến độ của dự án:

VIII.2. Giải pháp thi công xây dựng - Phương án thi công

VIII.3. Sơ đồ tổ chức thi công

VIII.4. Thiết bị thi công chính

VIII.5. Hình thức quản lý dự án

CHƯƠNG IX: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

IX.1. Đánh giá tác động môi trường

IX.1.1. Giới thiệu chung

IX.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường

IX.1.3. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng

IX.1.4. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường

IX.1.5. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường

IX.1.6. Chương trình giám sát môi trường

CHƯƠNG X: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN

X.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư

X.2. Nội dung Tổng mức đầu tư

CHƯƠNG XI: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN

XI.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án

XI.2. Phương án hoàn trả vốn vay

CHƯƠNG XII: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

XII.1. Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

XII.2. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán

XII.3. Tính toán chi phí

XII.4. Các chỉ tiêu kinh tế của dự án

XII.5. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội

CHƯƠNG XIII:    KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

XIII.1. Kết luận

XIII.2. Kiến nghị

GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư

-  Tên công ty :  C

- Điện thoại         :    043 5121577   Fax: 0643 541711-  Đại diện          :     

I.2. Đơn vị tư vấn lập phương án đầu tư xây dựng công trình

- Công ty CP Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ : 156 Nguyễn Văn Thủ, phường ĐaKao, quận 1, Tp.HCM.

- Điện thoại : (08) 22142126  ;  Fax: (08) 39118579

I.3. Mô tả sơ bộ dự án

- Tên dự án:     Khu du lịch Hương Phong 

- Địa điểm: Tại xã Bưng Riềng, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu .

I.4. Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới.

- Khu du lịch Hương Phong - Hồ Cốc được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình Resort, các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của du khách, phù hợp với phát triển du lịch tổng thể của vùng.

- Dự án được thực hiện theo hình thức 100% nguồn vốn trong nước (đầu tư bằng nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế khác kể cả nguồn vốn vay.)

Đầu tư xây dựng Khu du lịch Hương Phong - Hồ Cốc tại xã Bưng Riềng, huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trên khu đất 43.590 m2.

Cơ cấu tổ chức quy hoạch các khu chức năng thực hiện chương trình & mục tiêu đầu tư,  bao gồm :

- Khu Resort và cảnh quan cận đường và biển:

Diện tích: 26.242 m²  Tỷ lệ: 56,5 %

- Khu dịch vụ - thể thao - cắm trại :

Diện tích: 16.182m²  Tỷ lệ: 34,8 %

- Giao thông - cảnh quan:

Diện tích: 3699m² Tỷ lệ: 8,7%

Tổng cộng: 46. 391m² Tỷ lệ: 100%

 

I.1. Lựa chọn mô hình đầu tư

 

Xây dựng một khu du lịch đạt tiêu chuẩn 3 sao gồm 156 phòng khách sạn và 13 Bugalow để phục vụ cho nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng của du khách, khu trung tâm gồm: nhà hội nghị, khu hành chính, nhà đón tiếp, nhà hàng, bar, hồ bơi, hồ sen, thuỷ đình… phục vu cho nhu cầu ăn uống, giải khát, tham quan, nghỉ dưỡng, ngoài ra còn có các câu lạc bộ vui chơi giải trí, thể thao, các dịch vụ vui chơi về biển, Spa, massage chăm sóc sức khoẻ…

- Khu du lịch Hương Phong - Hồ Cốc có các tính chất là khu du lịch sinh thái  da dạng, khu du lịch nghỉ mát chất lượng cao, trung tâm dịch vụ, hội thảo…

- Tổ chức một không gian du lịch ấn tượng mang tính đặc trưng để thu hút du khách.

Tổng diện tích đất của khu du lịch : 43.590 (m²)

Tổng qui mô phòng nghỉ : 208 phòng.

- Ðịnh  hướng  phát  triển  không  gian  Khu  du  lịch  nghỉ mát  sinh  thái  biển  với  tiêu  chuẩn 3 sao, mật độ xây dựng là 24,7%, bố trí khai thác các lợi thế không gian ven biển như: Bãi biển đẹp,  nước biển sạch, cảnh quan đẹp… Khu du lịch nằm trong khu bảo tồn thiên nhiên Bình Châu - Phước Bửu nên có khí hậu trong lành mát mẻ khai thách các lợi thế phát triển du lịch đi đôi với việc bảo tồn thiên, phát triển bền vững.

 

I.1.1.  Mô hình các hạng mục đầu tư Khu du lịch Hương Phong - Hồ Cốc 

-  Không gian cảnh quan tiếp cận trục đường ven biển hình thành khoảng xanh, các khu chức  năng  như:  Khu đón tiếp kết hợp với các khách sạn tiêu chuẩn 4 sao, với hành lang có mái che tạo ra một tổ hợp có thể cung cấp đầy đủ các dịch vụ nghỉ cao cấp, dịch vụ chăm sóc sức khoẻ (massage, sauna, spa,..), hội nghị hội  thảo. Khối khách sạn với đường nét độc đáo, sang trọng và hiện đại. Trong tổ hợp còn có hồ bơi, poolbar, chòi nghỉ, vườn hoa, đường đi dạo, … làm phong phú, sinh động thêm không gian tạo cảm giác thư giãn cho du khách khi tham quan và nghỉ dưỡng.

 

-  Hội nghị, health club, spa được kết hợp và gắn liền với khu nghỉ dưỡng cao cấp.  Đường giao thông dẫn vào bên trong khu du lịch, lượn theo cao độ, có nhiều góc  nhìn cảnh quan biến chuyển đẹp mắt.

 

-  Khu nghỉ dưỡng cao cấp dạng Bungalow được thiết kế hướng ra biển để khai  thác tầm nhìn tốt nhất, mỗi Bungalow được  bao bọc bởi những không gian cây xanh, hoa, cây cảnh và các tiểu cảnh quan được sắp đặt và tạo hình hài hoà với nét kiến trúc và không gian chung nhưng cũng tạo ra những không gian mang tính biệt lập  rất thích hợp  với du khách cao cấp, cần những không gian riêng biệt.

 

- Đất xây dựng các công trình:

 

TT	Hạng mục công trình	DT XD	Tổng DT Sàn XD
	CÔNG TRÌNH XÂY MỚI
1	A. Cổng	1	1
2	B. Khối khách sạn
a.	Main Lobby	831	831
	Nhà tiếp đón	131	131
	Nhà vệ sinh WC - Coffee lounge	600	600
	Hành lang	100	100
b.	Hành chính, hội nghị
	Sảnh giải lao	378	378
	Phòng hội nghị 400 chỗ	594	594
	Kho phục vụ hội nghị	356	356
	Vệ sinh	108	108
c.	Khu phòng ngủ (156 phòng)	9,637	9,637
	Các phòng Standard, Deluxe, VIP	5,694	5,694
	Hành Lang	3,943	3,943
	Thang Máy + thang bộ
3	Khu nhân viên + nhà KT	300	300
	Nhà tắm, nhà nghỉ…
	Trạm điện, khu XLNT
4	Nhà hàng	1341	1,341
5	Bãi xe khách ở lại	1500	1,500
6	Bãi xe khách vãng lai	1100	1,100
7	Villa : 02 Bungalow (8p)	356	356
8	Đồi cỏ, vườn	3200	3,200
9	Nhà Bảo vệ ( 05 cái)
10	Hồ bơi & Terrace	1300	1,300
11	Điều chỉnh dòng suối	340	340
12	Spa + karaoke	675	675
13	Chòi ẩm thực	120	120
14	Chòi bình thơ	60	60
15	Chòi câu cá	9	9
16	Đường giao thông làm mới	1310	1,310
17	Khu vui chơi	326	326
	CÔNG TRÌNH HIỆN HỮU
1	Nhà hàng trung tâm	1,005	1,005
2	Nhà hàng đa năng	466	466
3	Quầy lễ tân - Dịch vụ	176	176
4	Villa 4R	97	1,067
5	Hồ bơi		197
6	Nhà thay đồ hồ bơi	48	48
7	Khu mỹ nghệ	142	142
8	Lều lớn 100 chỗ	206	206
9	Sân khấu	520	520
10	Chòi nghỉ	31	372
11	Nâng cấp dịch vụ	156	156
12	Đường giao thông	2534	2,534

 

CHƯƠNG II: 
GIẢI PHÁP QUI HOẠCH THIẾT KẾ CƠ SỞ

II.1. Sơ đồ cơ cấu phân khu chức năng

Trên cơ sở tính chất và hình ảnh chung của toàn khu du lịch, cơ cấu phân khu chức  năng được tổ chức như sau:

- Trong khu đất sau khoảng lùi theo chỉ giới xây dựng tổ chức một trục đường chính ở góc giao nhau của đường ven biển và đường nội bộ hình thành một quảng trường rộng, thoáng, nối đến Main Lobby. Toàn bộ phương tiện giao thông từ bên ngoài  vào được tập kết tại bãi xe.

- Khu đón tiếp kết hợp với các khách sạn tiêu chuẩn 3 sao bằng các dãy hành lang có mái che tạo ra một tổ hợp có thể cung cấp đầy đủ các dịch vụ nghỉ cao cấp, dịch  vụ chăm sóc sức khoẻ (massage, sauna, spa,..), hội nghị, hội thảo. Khối khách sạn với đường nét độc đáo, sang trọng và hiện đại. Ngoài ra trong khu du lịch còn có hồ bơi, poolbar, chòi nghỉ, vườn hoa,đường đi dạo, … làm phong phú, sinh động thêm không gian của khu trung tâm. Không gian yên tĩnh để nghỉ ngơi với các đường nét kiến trúc sang trọng, hiện đại nằm tại trung tâm khu du lịch, tận dụng tối đa các hướng nhìn ra biển.

- Nhà hàng trong khu trung tâm có cảnh quan đẹp, tầm nhìn bao quát tạo ra được một không gian ẩm thực độc đáo và  thư giãn.

- Khu nghỉ dưỡng cao cấp: Bao gồm các công trình Bungalow có đường nét kiến trúc độc đáo, bố trí quay ra hướng biển để khai thác tầm nhìn tốt nhất, được bao bọc bởi những  không gian cây xanh và mặt nước, rất thích hợp với khách cao cấp, du khách cần những không gian riêng biệt.

- Khu giải trí, sinh hoạt ngoài trời: Nằm chen lẫn trong những không gian cây xanh,  các khu giải trí như cắm trại, ẩm thực ngoài trời, sân golf mini, sân thể thao, sẽ đem lại cho du khách những phút giây hoà mình vào thiên nhiên để có những cảm  giác nghỉ ngơi thư giãn thoải mái nhất.

- Không gian động dành cho sinh hoạt, giải trí (gồm khu cắm trại, thể thao, giải trí  dưới  nước,…) bố trí gần biển và các vị trí thuận tiện phục vụ du khách.

Các khu đều có giao thông riêng biệt tạo sự sang trọng và riêng tư cho khách và liên kết nhau tạo thành một mạng lưới liên hệ các khu một cách hợp lý.

II.2. Các khu chức năng chủ yếu:

- Khu trung tâm (gồm tổ hợp khách sạn 3 sao và dịch vụ, hội nghị, giải trí massage,  sauna … )

-  Khu nghỉ dưỡng cao cấp Bungalow

-  Khu giải trí, sinh hoạt, thể thao ngoài trời, cây xanh, hồ cảnh, hồ bơi.

-  Khu giải trí  dưới nước, câu lạc bộ thuyền buồm, lướt ván, tắm biển….

II.3. Quy hoạch sử dụng đất:

-  Qui hoạch sử dụng đất chủ yếu sẽ bố trí cân đối giữa các mục tiêu  sử dụng, sao cho mật độ xây dựng là 23,99% và đáp ứng nhu cầu sử dụng cho  du  lịch.  Bảo  tồn  và  phát  triển  tối  đa  những  yếu  tố  tự  nhiên  như  cây  xanh,  mặt  nước nhằm tạo môi trường sinh thái nhiệt đới đặc trưng cho khách du lịch nghỉ  ngơi thư giãn.

-  Trong quá trình sử dụng đất và phát triển cần đảm bảo yếu tố không gian xanh đó là viễn cảnh tương lai của khu du lịch  biển, không gian cảnh quan tự nhiên và đảm bảo môi trường trong lành mát mẻ để thu  hút khách du lịch.

- Tỷ lệ sử dụng đất sẽ được phân chia theo bảng cân bằng đất đai (xem bản vẽ  QH-04)

II.4. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:

- Tổng mặt bằng khai thác cảnh quan địa hình các đồi đất và lợi thế về địa lý như:  Trục đón tiếp với cảnh quan cận đường ven biển kết hợp bãi biển đẹp, nước biển  trong xanh mát mẻ, kết hợp các mảng xanh của rừng, hình  thành không gian cảnh  quan với nhiều cảnh biến chuyển hấp dẩn thu hút du khách đến nghỉ dưỡng, lưu trú….trong khu  du lịch.

- Khu trung tâm với tổ hợp có thể cung cấp đầy đủ các dịch vụ nghỉ cao cấp, dịch vụ  chăm sóc sức khoẻ (massage, sauna, spa,..),hội nghị hội  thảo. Các hạng  mục  kiến trúc có đường nét ấn tượng , hiện đại được kết nối gắn liền bằng các dãy hành lang có mái che. Kiến trúc thấp thoáng in hình trên dòng suối uốn lượn, vắt véo trải dài theo khu đất tạo cho du khách cảm giác biến chuyển đẹp mắt, hấp dẫn.

Nhà hàng trong khu trung tâm có cảnh quan đẹp, tầm nhìn bao quát nên tạo  ra được một không gian ẩm thực độc đáo và thư giãn.

- Khu nghỉ dưỡng cao cấp: Bao gồm các công trình với thiết kế quay ra hướng biển  để khai thác tầm nhìn tốt nhất và tận hưởng luồng gió biển thổi vào. Xung quanh các công trình được bao bọc bởi những không gian cây xanh, hoa, cây kiểng tạo nên một không gian riêng tư gần gủi, đảm bảo điều kiện lý tưởng cho du khách thư giản  nghỉ dưỡng.

- Khu giải trí, sinh hoạt ngoài trời: Nằm chen lẫn trong những không gian cây xanh, các khu giải trí như cắm trại, ẩm thực ngoài trời, sân golf mini… sẽ đem lại cho du khách những phút giây hoà mình vào thiên nhiên để có những cảm giác nghỉ ngơi thư giãn thoải mái nhất.