Dự án đầu tư khu khách sạn 5 sao Phú Quốc

NỘI DUNG

 

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư

I.2. Đơn vị tư vấn lập phương án đầu tư xây dựng công trình

I.3. Mô tả sơ bộ dự án

I.4. Cơ sở pháp lý triển khai dự án

I.4.1.  Các văn bản pháp lý về quản lý đầu tư xây dựng

I.4.2.  Các tiêu chuẩn, Qui chuẩn xây dựng

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

II.1. Tổng quan về nền kinh tế xã hội tỉnh Kiên Giang

II.1.1.  Vị trí địa lý và thuận lợi:

II.1.2.  Kinh tế

II.1.3.  Văn Hóa - Du lịch

II.2. Thống kê số lượng khách du lịch tới Phú Quốc.

II.3. Phân tích thị trường khách du lịch đến Phú Quốc và Khách sạn Pullman

CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án

III.2. Mục tiêu đầu tư Khách sạn Pullman Phú Quốc

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng

IV.1.1.Khí hậu thời tiết

IV.2. Hệ thống thoát nước mặt

IV.3. Hệ thống thoát nước bẩn, vệ sinh môi trường

IV.4. Hệ thống cấp điện, chiếu sáng công cộng

IV.5. Nhận xét chung về hiện trạng

CHƯƠNG V: QUI MÔ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

V.1.  Phạm vi dự án

V.2.  Lựa chọn mô hình đầu tư

CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP QUI HOẠCH THIẾT KẾ CƠ SỞ

VI.1. Các hạng mục công trình

VI.2. Giải pháp thiết kế công trình

VI.2.1.  Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án

VI.2.2.  Giải pháp quy hoạch

VI.2.3.  Giải pháp kiến trúc

VI.2.4.  Giải pháp kỹ thuật

VI.3. Qui hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật

VI.3.1.  Đường giao thông

VI.3.2.  Quy hoạch chuẩn bị đất xây dựng

VI.3.3.  Hệ thống thoát nước mặt

VI.3.4.  Hệ thống thoát nước bẩn – vệ sinh môi trường

VI.3.5.  Hệ thống cấp nước

VI.3.6.  Hệ thống cấp điện – chiếu sáng công cộng

VI.4. Xây dựng đường, sân bãi

VI.4.1.  Hệ thống cấp thoát nước

VI.4.2.  Hạ tầng kỹ thuật

CHƯƠNG VII: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH

VII.1. Tiến độ thực hiện - Tiến độ của dự án

VII.2. Giải pháp thi công xây dựng - Phương án thi công

VII.3. Sơ đồ tổ chức thi công

VII.4. Thiết bị thi công chính

VII.5. Hình thức quản lý dự án

CHƯƠNG VIII:ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

VIII.1. Đánh giá tác động môi trường

VIII.1.1.Giới thiệu chung

VIII.1.2.Các quy định và các hướng dẫn về môi trường

VIII.1.3.Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng

VIII.1.4.Mức độ ảnh hưởng tới môi trường

VIII.1.5.Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường

VIII.1.6.Chương trình giám sát môi trường

VIII.1.7.Kết luận

CHƯƠNG IX: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN

IX.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư

IX.2. Nội dung Tổng mức đầu tư

IX.2.1.Chi phí xây dựng và lắp đặt

IX.2.2.Chi phí thiết bị

IX.2.3.Chi phí quản lý dự án:

IX.2.4.Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm

IX.3. Kết quả tính tổng mức đầu tư

IX.4. Nguồn vốn đầu tư của dự án

CHƯƠNG X: PHƯƠNG ÁN KINH DOANH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG

X.1. Phương án tổ chức kinh doanh

X.2. Phương án sử dụng người lao động

CHƯƠNG XI: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN

XI.1. Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

XI.2. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán

XI.2.1.Các thông số giả định dùng để tính toán

XI.3. Tính toán chi phí

XI.4. Bảng tính Khấu hao

XI.5. Phương án hoàn trả vốn vay

XI.6. Phân tích doanh thu

XI.7. Bảng cân đối tài chính.

XI.8. Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế của dự án đầu tư xây dựng.

XI.9. Tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế của dự án

XI.10. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội

CHƯƠNG XII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

XII.1. Kết luận

XII.2. Kiến nghị

 

CHƯƠNG I: 
GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư

- Tên công ty :  Công ty Cổ phần Milton

- Địa chỉ:   Xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;

-  Điện thoại       :        0949170645                ;   Fax:  

-  Đại diện          :     Trần Đăng Tâm           ;   Chức vụ:    Giám Đốc

I.2. Đơn vị tư vấn lập phương án đầu tư xây dựng công trình

- Công ty CP Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ : 158 Nguyễn Văn Thủ, phường Đa Kao, quận 1, Tp.HCM.

- Điện thoại : (08) 22142126  ;  Fax: (08) 39118579

I.3. Mô tả sơ bộ dự án

- Tên dự án:     Khách sạn Pullman Phú Quốc

- Địa điểm: Xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới.

I.4. Cơ sở pháp lý triển khai dự án

I.4.1. Các văn bản pháp lý về quản lý đầu tư xây dựng

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam;

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

- Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

- Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

- Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

- Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

- Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

- Nghị định của chính phủ về Quản lý chất lượng công trình xây dựng số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013.

- Nghị định số 81/2009/NĐ-CP ngày 12/10/2009 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 106/2005/NĐ-CP về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Điện lực về bảo vệ an toàn công trình lưới điện cao áp.

- Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 04 tháng 4 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật phòng cháy và chữa cháy.

- Quy chuẩn 06:2010/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho tòa nhà và công trình.

- Thông tư số 04/2004/TT-BCA ngày 31 tháng 3 năm 2004 của Bộ Công an về việc hướng dẫn thi hành nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật phòng cháy và chữa cháy.

- Quy chuẩn chất lượng nước thải QC 14:2008/BTNMT cột B.

- Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế thu nhập doanh nghiệp;

- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;

- Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;

- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

- Thông tư số 03/2009/TT-BKH ngày 16/04/2009 của Bộ Kế hoạch Đầu tư hướng dẫn lực chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất;

- Căn cứ Quyết định số 633/QĐ-TTg ngày 11 tháng 05 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030;

- Căn cứ Quyết định số 42/2007/QĐ-TTg ngày 29 tháng 3 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập và quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Ban Quản lý đầu tư phát triển đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;

- Căn cứ Quyết định số 14/2009/QĐ-UBND ngày 15/5/2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Kiên Giang về việc ban hành Quy định lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng và quản lý xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn tỉnh Kiên Giang;

- Căn cứ Quyết định số 1656/QĐ-UBND ngày 12 tháng 09 năm 2006 của UBND tỉnh Kiên Giang Về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu du lịch dân cư Bắc và Nam Bãi Trường, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, tỷ lệ 1/2000;

- Căn cứ Quyết định số 1441/QĐ-UBND ngày 19 tháng 6 năm 2009 của UBND tỉnh Kiên Giang về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị du lịch Thái Nam quy mô 164h, tỷ lệ 1/500, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang;

- Căn cứ Quyết định số 2068/QĐ-UBND ngày 11 tháng 12 năm 2006 của UBND tỉnh Kiên Giang Về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu trung tâm du lịch Bãi Trường, đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, tỷ lệ 1/500;

- Căn cứ Duyệt chấp thuận số 468/D-UBND ngày 09 tháng 11 năm 2011 của Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang Lê Văn Thi tại Tờ trình số 99/TTr-BQLPTPQ ngày 03 tháng 11 năm 2011 của Ban Quản lý đầu tư phát triển đảo Phú Quốc Về việc chọn nhà đầu tư giao đất thực hiện dự án tại Khu phức hợp Bãi Trường, huyện Phú Quốc;

- Căn cứ Công văn số 115/BQLPTPQ-ĐT ngày 07 tháng 03 năm 2012 của Ban Quản lý đầu tư phát triển đảo Phú Quốc Về việc đầu tư dự án Làng du lịch Châu Âu tại khu Phức hợp Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc của Công ty TNHH Milton T.N.P, Công ty Thiên Nhiên cùng các liên doanh;

- Căn cứ Công văn số 116/BQLPTPQ-ĐT ngày 07 tháng 3 năm 2012 của Ban Quản lý đầu tư phát triển đảo Phú Quốc Về việc đầu tư dự án Khu du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng tại khu Phức hợp Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc của Công ty Cổ phần Eurowindow Holding;

- Công văn số 1373/VP-KTCN ngày 18 tháng 4 năm 2012 của Văn phòng UBND tỉnh Kiên Giang Về việc điều chỉnh chủ trương dự án Làng du lịch Châu Âu tại khu phức hợp Bãi Trường, huyện Phú Quốc;

- Công văn số 249/BQLPTPQ-ĐT ngày 02 tháng 5 năm 2012 của Ban Quản lý Đầu tư phát triển đảo Phú Quốc Về việc điều chỉnh chủ trương dự án Làng du lịch Châu Âu tại khu phức hợp Bãi Trường, huyện Phú Quốc;

- Căn cứ Công văn số 2329/VP-KTCN ngày 28 tháng 6 năm 2013 của Văn phòng UBND tỉnh Kiên Giang về việc chấp thuận Công ty cổ phần Milton và Công ty cổ phần Eurowindow Holding sáp nhập dự án tại Khu phức hợp Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc;

- Căn cứ Quyết định số 2013/QĐ-UBND ngày 14 tháng 8 năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Kiên Giang về việc phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu làng sinh thái và nghỉ dưỡng Châu Âu thuộc Khu phức hợp Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, quy mô khoảng 82,9ha;

- Căn cứ Biên bản họp Tổ thường trực Hội đồng Kiến trúc – Quy hoạch đảo Phú Quốc số 95/BB-BQLPTPQ ngày 01 tháng 11 năm 2013 của Ban quản lý đầy tư phát triển đảo Phú Quốc Về việc thông qua Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu làng du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng Châu Âu thuộc Khu phức hợp Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, quy mô khoảng 82,9ha.

- Căn cứ Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng dự án Làng du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng Châu Âu, tỷ lệ 1/500 do Công ty Cổ phần Milton lập tháng 12/2013.

I.4.2. Các tiêu chuẩn, Qui chuẩn xây dựng

1. Các tiêu chuẩn Việt Nam

Dự án đầu tư xây dựng Khách sạn Pullman Phú Quốc  thực hiện trên cơ sở những tiêu chuẩn, quy chuẩn chính như sau:

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);

- Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);

- TCVN 2737-1995 : Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXD 229-1999 : Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió theo TCVN 2737 -1995;

- TCVN 375-2006 : Thiết kế công trình chống động đất;

- TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

- TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;

- TCVN 6160 – 1996 : Yêu cầu chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;

- TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);

- TCVN 4760-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;

- TCXD 33-1985 : Cấp nước - mạng lưới bên ngoài và công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 5576-1991:    Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;

- 11TCN 21-84 : Thiết bị phân phối và trạm biến thế;

- TCXD 95-1983 : Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình dân dụng;

- TCXD 25-1991 : Tiêu chuẩn đặt đường dây dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng;

- TCXD 27-1991 : Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;

- TCVN-46-89 : Chống sét cho các công trình xây dựng;

- EVN : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam).

 

 

 

 

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

 

II.1. Tổng quan về nền kinh tế xã hội tỉnh Kiên Giang

II.1.1. Vị trí địa lý và thuận lợi

Kiên Giang là một tỉnh ven biển thuộc đồng bằng sông Cửu Long ở miền Nam Việt Nam, với phần lớn diện tích của tỉnh thuộc địa bàn tỉnh Rạch Giá trước đó. Tuy nhiên, cũng có thời kỳ toàn bộ diện tích tỉnh Kiên Giang ngày nay đều thuộc tỉnh Rạch Giá, bao gồm cả các vùng Hà Tiên và Phú Quốc. Trung tâm tỉnh là thành phố Rạch Giá, cách thành phố Hồ Chí Minh 250 km về phía Tây. Kiên Giang tiếp giáp Campuchia ở phía Bắc với đường biên giới dài 54 km và vịnh Thái Lan ở phía Tây có đường bờ biển dài hơn 200 km. Ngoài ra Kiên Giang có hơn 100 đảo lớn nhỏ ngoài biển.

Kiên Giang nằm ven biển thuộc phía Tây Nam của Việt Nam, là vùng đất thuộc trấn Hà Tiên cũ do Mạc Cửu khai phá vào thế kỷ XVII. Đầu thế kỷ XVIII, Mạc Cửu được chúa Nguyễn thuần phục. Thời vua Minh Mạng, Hà Tiên là 1 trong 6 tỉnh Nam Kỳ. Sau năm 1975 thành lập tỉnh Kiên Giang cho đến ngày nay. Kiên Giang được nhiều người biết đến là vùng đất văn hoá và du lịch nổi tiếng ở khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Cảnh đẹp của Kiên Giang ngày xưa từng được ca ngợi qua "Hà Tiên thập vịnh". Đến ngày nay Kiên Giang được nhiều người biết đến qua danh thắng du lịch nổi tiếng là Hòn Phụ Tử và đảo Phú Quốc. Ngoài ra, Kiên Giang còn có tiềm năng kinh tế với nguồn lợi vô cùng to lớn về thuỷ sản. Tỉnh lỵ của Kiên Giang là Thành phố Rạch Giá, một thành phố biển duy nhất ở Đồng bằng sông Cửu Long. Kiên Giang có vị trí chiến lược quan trong, nằm trong vùng vịnh Thái Lan, gần với các nước thuộc Đông Nam Á như Campuchia,Thái Lan, Malaysia, Singapo, Chính vì vậy Kiên Giang có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc mở rộng giao lưu kinh tế với các nước trong khu vực, đồng thời đóng vai trò cầu nối các tỉnh miền Tây Nam Bộ với bên ngoài.

Nằm trong vùng ĐBSCL có vị trí thuận lợi và tiềm năng kinh tế rất lớn. Diện tích tự nhiên của toàn tỉnh là 6296 km2 với 200 km bờ biển, có 105 hòn đảo lớn nhỏ, trong đó lớn nhất là đảo Phú Quốc. Dân số Kiên Giang có 1.688.228  người phân bố trên 15 đơn vị hành chính huyện, thị và thành phố. Nằm trong vùng vịnh Thái Lan, Kiên Giang có vị thế địa lý, chính trị quan trọng, là điểm tựa của Việt Nam trong vịnh Thái Lan, cách vùng phát triển công nghiệp và du lịch nổi tiếng Đông Nam Thái Lan khoảng 500 km, cách vùng phát triển phía Đông Malaysia khoảng 700 km, cách Singapore 1.000 km, gần kề với cửa ngõ Campuchia phía Tây Nam. Với thời gian khoảng 2 giờ bay của hàng không dân dụng, từ Kiên Giang có thể bay tới thủ đô tất cả 10 nước Đông Nam Á và miền Nam Trung Quốc; có vị trí thuận lợi để mở các tuyến đường hàng hải và hàng không quan trọng của thế giới đi qua khu vực Đông Nam Á và Bắc Á; Là tỉnh đồng bằng nhưng có rừng, núi, biển, đảo với nguồn tài nguyên phong phú đa dạng. Tiềm năng về quỹ đất để phát triển nông nghiệp còn khá lớn, thuận lợi phát triển các loại cây trồng như: lúa, khóm, mía, tiêu, tràm... Nguồn lợi biển rất phong phú, bờ biển dài, bãi triều rộng có điều kiện thuận lợi cho khai thác và nuôi trồng thủy sản đa dạng. Là tỉnh duy nhất ở ĐBSCL có trữ lượng đá vôi khá lớn, trữ lượng đá xây dựng cũng khá phong phú. Kiên Giang là tỉnh có nhiều danh lam thắng cảnh và di tích lịch sử văn hóa với các địa danh như: Phú Quốc, Hà tiên, Hòn Đất, U Minh,… tạo nên cảnh quan phong phú đa dạng, thuận lợi cho phát triển du lịch. Vị trí địa lý trên tạo điều kiện mở rộng giao lưu kinh tế với các nước trong khu vực, là cầu nối các tỉnh miền Tây Nam bộ với bên ngoài và thuận lợi để phát triển một nền kinh tế đa dạng.

Vị trí địa lý

Kiên Giang nằm tận cùng phía tây nam của Việt Nam, trong đó lãnh thổ bao gồm đất liền và hải đảo. Phần đất liền nằm trong tọa độ từ 9°23'50 - 10°32'30 vĩ Bắc và từ 104°26'40 - 105°32'40 kinh Đông. Phía Bắc giáp Campuchia, đường biên giới dài 56,8 km, phía Nam giáp tỉnh Bạc Liêu và tỉnh Cà Mau, phía Tây giáp vịnh Thái Lan với đường bờ biển dài 200 km, phía Đông lần lượt tiếp giáp với các tỉnh là An Giang, thành phố Cần Thơ và tỉnh Hậu Giang. Phần hải đảo nằm trong vịnh Thái Lan bao gồm hơn 100 hòn đảo lớn nhỏ, trong đó lớn nhất là đảo Phú Quốc và xa nhất là quần đảo Thổ Chu, tập trung thành 5 quần đảo là quần đảo Hải Tặc, quần đảo Bà Lụa, quần đảo An Thới, quần đảo Nam Du và quần đảo Thổ Chu. Điểm cực Bắc thuộc địa phận xã Tân Khánh Hoà, huyệnGiang Thành. Cực Nam nằm ở xã Vinh Phong, huyện Vĩnh Thuận. Cực Tây tại xã Mỹ Đức, thị xã Hà Tiên và điểm cực Đông nằm ở xã Hoà Lợi thuộc địa phận huyện Giồng Riềng.

Điều kiện về địa lí huyện đảo Phú Quốc

- Phú Quốc là hòn đảo lớn nhất nước ta, nằm trong khu vực Vịnh Thái Lan thuộc Tỉnh Kiên Giang, cách TP. Rạch Giá khoảng 115 km về phía Tây Nam, có toạ độ địa lý như sau:

103o29’ – 104o9’  kinh độ Đông

9o48’ – 10o20’        vĩ độ Bắc

- Quanh đảo Phú Quốc là hàng chục hòn đảo nhỏ, đại bộ phận đã có tên, nhưng cũng có một ít chưa có tên gọi. Ở phía tây Bắc Đảo có Hòn Nước, hòn Đồi Mồi, hòn Bần, hòn Thầy Bối... Phía Nam có nhóm đảo An Thới gồm có hòn Đũa, hòn Roi, hòn Thơm, hòn Móng Tay, Mây Rút...

- Huyện đảo Phú Quốc có tổng diện tích tự nhiên là 589,19 km2 bao gồm: Đảo Phú Quốc 557,84 km2; Quần đảo An Thới 5 km2 và đảo Thổ Châu 26,35 km2. Đảo Phú Quốc có hình tam giác, đáy ở phía Bắc và nhỏ dần về phía Nam. Chiều dài theo hướng bắc nam là 49 km, chỗ rộng nhất là ở bắc Đảo khoảng 27 km. Mõm Bắc đảo Phú Quốc cách Campuchia 4 km, cách Hà Tiên 46 km. Nhìn ra các nước trong khu vực vịnh Thái Lan, Phú Quốc có vị trí gần với vùng phát triển kinh tế Đông Nam Á: cách Malaysia khoảng 700 km; cách Singapore 1.000km; Gần kề với cửa ngõ Tây Nam Campuchia rất thuận lợi cho việc mua bán, trao đổi hàng hoá với Campuchia.

- Đặc điểm chung của địa hình Phú Quốc là núi rừng chiếm phần lớn diện tích đảo, gồm 99 ngọn núi tập trung chủ yếu ở phía Bắc đảo, rải rác thấp dần về phía Nam. Phần lớn các dãy núi đều dốc về phía Đông và thoải về phía Tây.

- Khu vực Bãi Trường có núi Dương Tơ, núi Mắt Quỷ và núi Vu Hương, có biển với độ dốc thoải; dọc theo bờ biển có dải cồn cát thấp và khu vực bên trong cồn là con suối lớn bắt nguồn từ núi Bảy Rồng chảy dài theo hướng Bắc – Nam của khu Bãi Trường rồi thoát ra biển theo rạch Cầu Sấu và khe Tàu Rũ.

Đơn vị hành chính

Tỉnh Kiên Giang có 634.833,32 ha diện tích tự nhiên và 1.726.026 nhân khẩu, có 15 đơn vị hành chính trực thuộc, bao gồm các huyện: Kiên Lương, Hòn Đất, Châu Thành, Tân Hiệp, Giồng Riềng, Gò Quao, An Biên, An Minh, Vĩnh Thuận, U Minh Thượng, Kiên Hải, Phú Quốc, Giang Thành, thị xã Hà Tiên và thành phố Rạch Giá.

Tên	Diện tích (km²)	Dân số (người)
Thành Phố
Thành phố Rạch Giá	97.74	226.365
Thị xã
Thị xã Hà Tiên	98.9	44.721
Huyện
Huyện An Biên	400.3	122.068
Huyện An Minh	590.4	115.062
Huyện Châu Thành	285.4	148.313
Huyện Giồng Riềng	639.2	211.496
Huyện Giang Thành	407.4	28.910
Huyện Gò Quao	439.5	138.547
Huyện Hòn Đất	1046.7	1046.7
Huyện U Minh Thượng	432.7	67.764
Huyện Kiên Lương	472.9	74.750
Huyện Tân Hiệp	419.3	142.405
Huyện Vĩnh Thuận	394.8	89.789
Huyện Kiên Hải	26.2	26.2
Huyện Phú Quốc	589.4	91.241

II.1.2. Kinh tế

Năm 2014 Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 12%, mục tiêu đề ra là 12,5% xếp hạng thứ 3 trong các tỉnh vùng Đồng bằng sông Cửu Long sau Hậu Giang với 14,13%, Bạc Liêu đạt 12,57%, GDP bình quân đầu người năm 2013 là 2126 USD/người/năm, sản lượng lương thựccủa tỉnh đạt 4,28 triệu tấn cao nhất từ trước đến nay và là năm thứ 2 đứng đầu cả nước về sản lượng lương thực, trong đó sản lượng lúa đạt 4.287.175 tấn, tăng 366.026 tấn so cùng kỳ, đây là năm sản lượng lương thực đạt cao nhất từ trước đến nay. Sản lượng khai thác và nuôi trồng thủy sản ước 548.182 tấn, đạt 100,95% kế hoạch, tăng 8,24%, trong đó sản lượng khai thác 421.201 tấn, đạt 100,29% kế hoạch và tăng 6,11%, sản lượng nuôi trồng thủy sản 126.981 tấn, đạt 103,24% kế hoạch và tăng 15,96% so với năm 2013.

Giá trị sản xuất công nghiệp năm 2014 ước đạt 17.055,3 tỷ đồng, đạt 99,11% kế hoạch, tăng 10,01% so với cùng kỳ năm 2013. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ ước 41.710 tỷ đồng, tăng 18,02% cùng kỳ. Kim ngạch xuất khẩu ước đạt 620 triệu USD. Trong đó, hàng nông sản 438 triệu USD và hàng hải sản đạt 157 triệu USD. Kim ngạch nhập khẩu ước 35 triệu USD. Tình hình đầu tư và hoạt động xúc tiến đầu tư, thương mại, du lịch được đẩy mạnh thực hiện, thu hút có hiệu quả các nguồn lực cho đầu tư phát triển của tỉnh. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội ước 24.406,9 tỷ đồng, Vốn ngân sách do địa phương quản lý giá trị khối lượng hoàn thành ước thực hiện 3.269 tỷ đồng, giải ngân 3.214 tỷ đồng

II.1.3. Văn Hóa - Du lịch

Kiên Giang nằm tận cùng về phía tây nam của Việt Nam, nơi giao thoa văn hóa của nhiều vùng miền cả nước, bản sắc văn hoá tỉnh nhà cũng vì thế mà rất phong phú, đa dạng, thể hiện qua các lĩnh vực văn học, nghệ thuật, ẩm thực, lễ hội, làng nghề truyền thống... Văn hóa ẩm thực ở đây cũng rất phong phú, đa dạng với hàng trăm món ăn các loại với các đặc sản như Cá nhồng, Nước mắm Phú Quốc, Cháo môn, Sò huyết Hà Tiên, Bún cá Kiên Giang...

Hằng năm trên địa bàn tỉnh diễn ra nhiều lễ hội, nhưng đặc sắc nhất là lễ hội anh hùng dân tộc Nguyễn Trung Trực diễn ra vào tháng tháng Tám âm lịch thu hút hàng ngàn lượt khách trong và ngoài tỉnh đến tham gia. các làng nghề truyền thống rất đặc sắc như đan đệm bàng, dệt chiếu Tà Niên, nắn nồi Hòn Đất, làm hàng thủ công mỹ nghệ bằng đồi mồi, làm huyền phách ở Hà Tiên… Du lịch Kiên giang tiềm tàng nhiều tài năng chưa được khai thác hoặc khai thác chưa đúng mức.

Khu dự trữ sinh quyển ven biển và biển đảo Kiên Giang đã được UNESCO công nhận là khu dự trữ sinh quyển thế giới. Khu DTSQ Kiên Giang chứa đựng sự phong phú, đa dạng và đặc sắc về cảnh quan và hệ sinh thái như rừng tràm trên đất ngập nước, rừng trên núi đá, hệ sinh thái biển mà trong đó tiêu biểu là thảm cỏ biển gắn liền với loài động vật quý hiếm là bò biển. Khu DTSQ Kiên Giang trùm lên địa phận các huyện Phú Quốc, An Minh, Vĩnh Thuận, Kiên Lương và Kiên Hải, có ba vùng lõi thuộc các Vườn quốc gia U Minh Thượng, VQG Phú Quốc, và Rừng phòng hộ ven biển Kiên Lương - Kiên Hải. Thắng cảnh chùa Hang (Kiên Lương) với hòn Phụ Tử nổi tiếng. Tháng 8 năm 2006, một bên của hòn Phụ Tử (hòn Phụ) đã bị đổ xuống biển. Nguyên nhân ban đầu được xác định là do những tác động tự nhiên của gió, sóng và nước biển. Hiện nay các ngành chức năng ở địa phương đang họp bàn về cách phục dựng. Thạch Động: Cách biên giới Campuchia chưa được 3 km đường chim bay, từ xa hình giống như nón của người lính kỵ binh Anh thời xưa. Được hình thành từ đá vôi bị xâm thực, bên trong Thạch Động đủ rộng để du khách có thể viếng chùa, ngắm nhìn biên giới bên tay gió biển thổi lộng vào (xem thêm Hà Tiên thập vịnh).

Đảo Phú Quốc, hòn đảo lớn nhất Việt Nam, là hòn đảo ngọc hiện đang được chú ý bởi những ai thích vẻ hoang sơ của nó. Hiện nay tốc độ tăng trưởng du lịch của Phú Quốc được coi như là cao nhất với mức tăng luôn từ 100% trở lên so với năm trước đó. Phú Quốc là huyện đảo nằm trong vịnh Thái Lan, thuộc tỉnh Kiên Giang, cách Hà Tiên 45 km, cách Rạch Giá 115 km, diện tích tự nhiên 593 km2, dân số trên 85.000 người, mật độ dân số trung bình 145 người/km2. Đảo Phú Quốc có hình tam giác, cạnh lớn nhất ở phía Bắc, nhỏ dần về ở phía Nam. Nếu tính theo đường chim bay theo hướng Bắc-Nam thì chiều dài lớn nhất của đảo là 49 km. Nơi rộng nhất trên đảo theo hướng Đông-Tây nằm ở khu vực Bắc đảo với chiều dài là 27 km. Chu vi của đảo Phú Quốc tổng cộng khoảng 130 km, từ Bắc xuống Nam có 99 ngọn đồi núi nhấp nhô tạo cảnh quan hấp dẫn. Tổng diện tích toàn đảo Phú Quốc là 56.500 ha. Phú Quốc còn được thiên nhiên ưu đãi tạo nên nhiều cảnh quan đẹp và hài hòa, khí hậu trong lành, có núi cao, sông suối, bãi biển sạch đẹp và cả khu rừng nguyên sinh được bảo tồn. Tất cả đã tạo nên thế mạnh của Phú Quốc trong lĩnh vực kinh tế nhất là kinh tế du lịch, hàng năm thu hút nhiều khách du lịch trong và ngoài nước đến du lịch, tham quan đảo Phú Quốc.

Phú Quốc rất thuận lợi cho phát triển du lịch trong vùng Đông Nam Á, có cửa khẩu đường biển ở An Thới và cảng hàng không tại sân bay Phú Quốc, thuận lợi cho việc giao lưu liên hệ với các nước lân cận như: Campuchia, Thái Lan, Singapore, Indonesia…

Phú Quốc rất giàu tiềm năng về kinh tế biển và du lịch, đồng thời là huyện đảo lớn nhất Việt Nam, được mệnh danh là “ Viên ngọc bích ” vùng biển phía Nam Việt Nam. Phú Quốc là nơi du lịch hấp dẫn và mới lạ, tất cả còn nguyên sơ, thơ mộng và trong lành với rừng và biển. Phú Quốc thực sự là một điểm du lịch độc đáo mà không một nơi nào khác có được.

Theo định hướng phát triển tổng thể đảo Phú Quốc đến năm 2020 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 178/2004/QĐ-TTg ngày 05 tháng 10 năm 2004 và đã được cụ thể hóa tại Quyết định số 633/QĐ-TTg ngày 11 tháng 5 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030 góp phần đưa Phú Quốc trở thành trung tâm du lịch lớn trong cả nước và khu vực.

II.2. Thống kê số lượng khách du lịch tới Phú Quốc.

Sáu tháng cuối năm 2014, huyện đảo Phú Quốc đón khoảng 268.000 lượt khách đến tham quan, du lịch; đạt 53,6% kế hoạch, tăng 26% so cùng kỳ; trong đó, khách quốc tế đạt hơn 72.620 lượt ng ười; đạt 48,4% kế hoạch, tăng 34,8%. Tổng doanh thu từ du lịch hơn 1.014 tỷ đồng; đạt 50,7% kế hoạch, tăng 52,4% so cùng kỳ. Ngoài những điểm tham quan du lịch như Dinh Cậu, Vườn Quốc gia Phú Quốc, Gành Dầu, Cửa Cạn, An Thới, Hàm Ninh, chùa Hộ Quốc, thì Khu di tích lịch sử Trại giam cộng sản Việt Nam/Phú Quốc thu hút khá đông khách du lịch trong nước và quốc tế, với hơn 4.810 đoàn khách đến tham quan.

Theo dự báo mới nhất, tới năm 2020, số lượng khách tới Phú Quốc sẽ đạt khoảng 2 - 3 triệu khách/năm, trong đó, khách quốc tế chiếm khoảng 35 - 40%. Đến năm 2030, con số này sẽ lên tới 5 - 7 triệu khách/năm, trong đó khách quốc tế chiếm khoảng 45 - 50%. Như vậy, tổng lượng khách du lịch quốc tế đến Phú Quốc năm 2020 vào khoảng 0,7 - 1,2 triệu hành khách và năm 2030 là khoảng 2,2 - 3,5 triệu khách.

II.3. Phân tích thị trường khách du lịch đến Phú Quốc và Khách sạn Pullman

Số lượng khách du lịch đến với Phú Quốc trong giai  đoạn 2016 – 2020

ĐVT: 1000 người

Stt	Nội dung	2016	2017	2018	2019	2020
1	Khách nội địa	750	820	1015	1250	1550
2	Khách quốc tế	170	210	250	280	320
3	Tổng khách đến Phú Quốc	920	1,030	1,265	1,530	1,730
4	Dự kiến khách du lịch đến KLD Khách sạn Pullman Phú Quốc chiếm khoảng 3%	46.00	51.50	63.25	76.50	85.50

 

 

II.4. Phân tích thị trường đầu ra cho khách sạn Pullman

 

Hiện nay Phú Quốc đang là một địa điểm thu hút khách du lịch mạnh mẽ, lượng khách du lịch Phú Quốc tham quan  năm 2015 vượt trội so với năm 2014 rất lớn, theo thống kê là khoảng 57% so với cùng kì năm ngoái.

Số liệu thống kê khách du lịch nước ngoài, khách hàng quốc tế có số lượt đến Phú Quốc là 82.675 lượt, đạt 47,04% kế hoạch năm và tăng 26,39% so với cùng kì. Điều này chứng tỏ khách du lịch quốc tế rất yêu thích đảo Phú Quốc, cũng như là địa điểm thu hút khách du lịch quay trở lại.

Ngoài ra, tại khu di tích lịch sử Trại giam Cộng sản Việt Nam/Phú Quốc vừa mới nhận được 1 tin vui đó chính là được công bố xếp hạng Di tích quốc gia đặc biệt trong tháng 10/2015 này. Đã phục vụ được 612 đoàn khách đến tham quan, với gần 45.000 lượt khách. Khu di tích vốn là 1 nét văn hóa còn lưu lại của quốc gia, vì thế sau khi được công nhận là Di tích Quốc gia, hy vọng Phú Quốc sẽ gìn giữ được vẻ đẹp truyền thống của đất nước.

Theo nguồn tin nhận được của Sở văn hóa thể thao và du lịch tỉnh Kiên Giang dự báo tổng doanh thu du lịch của Phú Quốc trong năm 2015 là khoảng gần 2000 tỉ đồng. Đây là một bước tiến rất khả quan của Phú Quốc, nếu cứ tiếp tục giữ vững phong độ này thì sẽ là một bước đột phá cho du lịch Phú Quốc trong tương lai cả thị trường Việt Nam cũng như quốc tế.

Theo số liệu thống kê, dự báo năm 2015, doanh thu đạt 590 tỉ đồng, với số lượt khách đến tham quan là 102.300 lượt, trong đó số lượt tham quan của du khách quốc tế là 41.200 lượt.

Dự kiến năm 2018 khách sạn Pullman đi vào hoạt động lúc đó lượng khách du lịch đến Phú quốc khoảng 120.000 lượt khách, trong đó có 45.000 lượt khách quốc tế, mỗi khách dự kiến trung bình ở lại 3 ngày với lượng khách của khách sạn 5 sao chiếm 20%  lượng khách.

Dự báo Số lượng khách du lịch trong nước và quốc tế đến với khách sạn Pullman trong giai  đoạn 2018 – 2020 như sau:

ĐVT: 1000 người

Stt	Nội dung	2018	2019	2020	2021	2022
1	Khách nội địa sử dụng phòng	220	240	250	255	260
2	Khách quốc tế sử dụng phòng	120	130	140	145	150
3	Tổng khách đến KS Pullman	340	370	390	400	410

 

 

 

 

II.5. So sánh giá một số khách sạn 5 sao hiện có

 

 

STT	Tên khách sạn	Chuẩn sao	Giá thuê phòng (giá KD tốt nhất)	Tỷ lệ thuê phòng
1	Khu nghỉ dưỡng Salinda Phú Quốc	5	4,830,000	90%
2	Khu Nghỉ Dưỡng Chen Sea & Spa	5	7,200,000	90%
3	Khu nghỉ dưỡng La Veranda Phú Quốc	5	5,520,000	90%
4	Cassia Cottage - Nhà Tranh Hương Quế	5	4,100,000	90%
5	Vinpearl Phu Quoc Resort	5	3,800,000	90%
6	The Shells Resort & Spa	5	5,900,000	90%
7	Famiana Resort & Spa	5	3,200,000	90%
8	KS Pullman Phú Quốc	5	3,800,000	90%

 

 

Thực hiện chiến lược phát triển Khách sạn Pullman Phú Quốc, chủ đầu tư đã ký hợp đồng hợp tác với tập đoàn quản lý khách sạn hàng đầu thế giới Accor để quản lý và điều hành Khách sạn Pullman. Với kiến trúc khách sạn gần với thiên nhiên sẽ là điểm thu hút khách dụ lịch, giá cả cạnh tranh cũng là lợi thế trong kinh doanh. Dự án sẽ thu hút được phần lớn khách du lịch trong nước có mức thu nhập trung bình khá và khách du lịch từ Trung Quốc, Đông Âu cũng như các quốc gia trong khu vực ASEAN, châu á.

CHƯƠNG III: 
SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 

III.1.   Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án

Phú Quốc là nơi có nhiều tiềm năng phát triển du lịch, do địa bàn nằm ờ vùng biển đang còn hoang sơ. Dựa trên các cơ sở phân tích về điều kiện kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên chung của khu vực cũng như trên cơ sở các văn bản pháp lý có liên quan. Việc đầu tư dự án Khu resort - Khách sạn Pullman Phú Quốc  tại xã Dương Tơ, huyện đảo Phú Quốc có tính khả thi cao bởi các yếu tố sau:

Thực hiện chiến lược phát triển hình thành khách sạn hiện đại trong sự hoang sơ của môi trường tự nhiên của đảo, tạo ra mô hình cụ thể phù hợp với quy hoạch và chủ trương chính sách chung. Thống nhất quản lý về quy hoạch và xây dựng, Đối với chủ đầu tư đây là một dự án lớn, có tỷ suất sinh lời sẽ mang lại nguồn lợi nhuận cho chủ đầu tư. Đặc biệt qua dự án, thì vị thế cũng như uy tín và thương hiệu của chủ đầu tư sẽ tăng cao, có vị trí vững mạnh trong lĩnh vực Du lịch sinh thái, kết hợp dịch vụ du lịch biển đảo.

Thực hiện chiến lược phát triển Khách sạn Pullman Phú Quốc, chủ đầu tư đã ký hợp đồng hợp tác với tập đoàn quản lý khách sạn hàng đầu thế giới Accor để quản lý và điều hành Khách sạn Pullman do vậy chắc chắn sẽ  mang lại hiệu kinh tế cao. Ngoài ra chủ đầu tư sẽ tạo ra mô hình cụ thể phù hợp với quy hoạch và chủ trương chính sách chung, góp phần vào việc phát triển tăng tốc chung của Phú Quốc đặc biệt là du lịch sinh thái, kết hợp nghỉ dưỡng…. 

Dự án nhằm thu hút một lượng khách du lịch từ Miền Bắc, Miền Trung, thành phố HCM và khách nước ngoài đến với Phú Quốc thông qua các chương trình du lịch lữ hành quốc tế, du khách đến khu du lịch để khám phá một loại hình mới du lịch sinh thái, dã ngoại. Đặc biệt với việc mở các tuyến bay trực tiếp từ Phú Quốc đi và đến các sân bay Tân Sơn Nhất, Đà Nẵng, Nha Trang, Đà Lạt và Hà Nội là một điều kiện rất tốt để khai thác tiềm năng khách du lịch từ các địa phương, vùng miền khác của cả nước tham quan tìm hiểu Phú Qốc. Do đó, để xúc tiến việc thành lập và đầu tư xây dựng Khách sạn Pullman Phú Quốc , Công ty đã hoàn thiện phương án đầu tư. Dự kiến sơ bộ về phương án kinh doanh cũng như kế hoạch hoàn vốn, trình UBND huyện đảo Phú Quốc cùng các sở, ban ngành để nhất trí chủ trương. Đầu tư xây dựng dự án Khách sạn Pullman Phú Quốc , sẽ đóng góp một phần nhỏ vào quỹ phúc lợi an sinh cho xã hội nói chung, và cũng là thêm một lựa chọn nơi du lịch, vui chơi thư giãn cho khách du lịch trong và ngoài nước tới thăm huyện đảo Phú Quốc.

III.2.   Mục tiêu đầu tư Khách sạn Pullman Phú Quốc  

Tận dụng những lợi thế của địa điểm xây dựng một dự án dịch vụ nghỉ dưỡng, khách sạn cao cấp, gần gũi với thiên nhiên, có dấu ấn tri thức tạo ra được sản phẩm là một dự án mang điểm nhấn hội đủ các yếu tố sạch đẹp văn minh hiện đại, có hiệu quả kinh tế góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương đáp ứng nhu cầu thị trường du lịch theo định hướng phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội.  

Sử dụng những tri thức, khả năng kinh nghiệm về quy hoạch, kiến trúc và quản lý mang phong cách kinh doanh doanh mới, hiện đại để tạo ra được những công trình có giá trị mang tính hiện đại kết hợp, phong cách riệng sẽ thu hút được nguồn du khách, hoạch định được định hướng hoạt động kết nối các địa phương. Tạo ra công trình mang biểu tượng đặc trưng của địa phương, một khu nhà hàng, nhà nghỉ phục vụ du lịch xanh sạch đẹp, và là công trình mang tính điển hình trong định hướng có đầy đủ các tiện nghi, phục vụ tốt nhu cầu ngày càng cao của du khách trong và ngoài nước về chất lượng cũng như số lượng phục vụ nhằm thu hút khách du lịch.

Xây dựng khu dịch vụ du lịch ( Khu khách sạn 5 sao, khu nhà trung tâm, khu nhà hàng, khu thư viện, khu bãi tắm, các khu vực shop quà lưu niệm thủ công mỹ nghệ, ....). Khu vui chơi trẻ em.

Đối với chủ đầu tư đây là một dự án lớn. Đặc biệt qua dự án vị thế, uy tín và thương hiệu của chủ đầu tư sẽ tăng cao, tạo dựng thương hiệu mạnh trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ và quảng bá du lịch, tạo một phần thu nhập từ dự án cho địa phương. Như vậy, có thể nói việc đầu tư xây dựng Khách sạn Pullman Phú Quốc là tất yếu và cần thiết, vừa thoả mãn được các mục tiêu và yêu cầu phát triển du lịch, nghĩ dưỡng, giải trí, thư giãn vừa đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư.

 

CHƯƠNG IV: 
ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng

Địa điểm xây dựng tại Khu phức hợp Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Dự án Khách sạn Pullman Phú Quốc năm trong khu quy hoạch Làng du lịch sinh thái và nghỉ dưỡng Châu Âu của Công ty TNHH Milton T.N.P, Công ty Thiên Nhiên cùng các liên doanh. Phạm vi nghiên cứu, lập quy hoạch chi tiết xây dựng có quy mô 82,2071ha thuộc khu phức hợp Bãi Trường, xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Ranh giới được xác định như sau:

+ Phía Bắc: cạnh AB = 1448.27m giáp dự án của Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Thành phố;

+ Phía Nam: cạnh EF = 306.05m, cạnh FG = 260.15m giáp dự án của Công ty TNHH BIM Kiên Giang; cạnh GH = 149.65m, cạnh HI = 299.60m giáp dự án Nhà khách các tỉnh đồng bằng Sông Cửu Long; cạnh IJ = 75.35m, cạnh JK = 668.40m giáp dự án của Công ty cổ phần Trường Thuận Phú Quốc;

+ Phía Đông: cạnh BC = 96.,97m, cạnh CD = 96.97m, cạnh DE = 340.19m giáp đường Vòng quanh đảo;

+ Phía Tây: cạnh KL = 239.06m, cạnh LA = 239.06m giáp Biển.

Vị trí dự án Khách sạn Pullman Phú Quốc:

 

 

 

 

Khách sạn Pullman Phú Quốc thuộc  Xã Dương Tơ, huyện Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang.

IV.1.1. Khí hậu thời tiết

Phú Quốc, còn được mệnh danh là Đảo Ngọc, là hòn đảo lớn nhất của Việt Nam, cũng là đảo lớn nhất trong quần thể 22 đảo tại đây, nằm trong vịnh Thái Lan. Đảo Phú Quốc cùng với các đảo khác tạo thành huyện đảo Phú Quốc trực thuộc tỉnh Kiên Giang. Toàn bộ huyện đảo có tổng diện tích 589,23 km² (theo thống kê số liệu đất năm 2005), xấp xỉ diện tích đảo quốc Singapore thập niên 1960 khi chưa san lấp lấn biển. Thị trấn Dương Đông, tọa lạc ở phía tây bắc, là thủ phủ của huyện đảo. Phú Quốc nằm cách thành phố Rạch Giá 120 km và cách thị xã Hà Tiên 45 km. Năm 2006, Khu dự trữ sinh quyển ven biển và biển đảo Kiên Giangbao gồm cả huyện này được UNESCO công nhận là khu dự trữ sinh quyển thế giới.

Khí hậu vùng biển Kiên Giang nói riêng và của biển Tây Nam nói chung mang tính chất hải dương, có chế độ khí hậu nhiệt đới gió mùa điển hình và đặc biệt đảo Phú Quốc nằm ở vĩ độ thấp lại lọt sâu vào vùng vịnh Thái Lan xung quanh biển bao bọc nên thời tiết mát mẻ mang tính nhiệt đới gió mùa. Khu vực dự án nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo nhưng bị chi phối mạnh bởi các yếu tố của biển nên khí hậu của khu vực ôn hoà hơn so với đất liền và thích hợp cho một khu nghỉ dưỡng, sinh thái.

Khí hậu chia làm 2 mùa rõ rệt mùa khô bắt đầu từ tháng 11 âm lịch đến tháng 4 âm lịch năm sau và mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 âm lịch đến tháng 10 âm lịch năm sau, nên chế độ dài của ngày lớn. Mùa khô số giờ nắng trung bình mỗi ngày là 7-8giờ/ngày, mùa mưa số giờ nắng trung bình 4-6 giờ/ngày.

Vậy, số giờ nắng nhiều, nhiệt độ cao năng lượng bức xạ nhận khá lớn, trung bình hàng năm là 130-140kcal/cm2 nên chế độ đó thích hợp để phát triển nhiều loại hình du lịch ngoài trời. Theo số liệu quan trắc khí tượng của Phòng thống kê huyện Phú Quốc thì khí tượng huyện Phú Quốc có những đặc điểm như sau:

a) Nhiệt độ :

Khi hậu Phú Quốc mang tính nhiệt đới, gió mùa với xung quanh là biển nên nhiệt độ tương đối ôn hòa, mát mẻ. Với nhiệt độ trung bình năm ở khoảng 27 – 28oC và biên độ nhiệt không lớn là một điều kiện thuận lợi cho việc phát triển du lịch khi khí hậu mang tính chất hải dương, mát mẻ đặc trưng.

Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm của huyện Phú Quốc

Tháng	Năm
	2011	2012	2013
Tháng 1	26,6	26,4	26,2
Tháng 2	26,5	26,4	26,4
Tháng 3	27,7	27,8	28,9
Tháng 4	28,0	29,0	29,6
Tháng 5	28,5	28,8	29,0
Tháng 6	27,7	28,2	28,5
Tháng 7	28,0	28,7	28,9
Tháng 8	27,4	27,4	27,5
Tháng 9	27,8	27,3	27,3
Tháng 10	26,9	27,6	27,6
Tháng 11	26,8	27,1	27,2
Tháng 12	26,5	27,4	26,9
Cả năm	27,4	27,7	27,9

(Nguồn: Trạm khí tượng thủy văn Phú Quốc)

Với điều kiện nhiệt độ khí hậu ôn hòa, chênh lệch nhiệt độ qua các mùa không lớn nên Phú Quốc luôn không khí mát mẻ, dễ chịu. Đây là điều kiện phù hợp để phát triển loại hình du lịch nghĩ dưỡng.

b) Mưa :

Tỉnh Kiên Giang  là một trong những vùng có lượng mưa lớn nhất Tây Nam bộ, và đặc biệt Đảo Phú Quốc là cửa ngõ đón gió mùa Tây - Tây Nam tốc độ gió trung bình 4,5m/s, mùa mưa mây nhiều. Tập trung chủ yếu từ tháng 4 đến tháng 11. Nhiệt độ thay đổi không nhiều giữa mùa khô và mùa mưa, trung bình 26 - 27 oC. Lượng mưa bình quân lớn và phân bố theo mùa rõ rệt, trong đó:

- Mùa mưa kéo dài hơn so với đất liền (8 tháng/năm) từ tháng 4 đến tháng 11, chiếm trên 90% lượng mưa cả năm.

- Mùa khô bắt đầu từ tháng 12 năm này đến tháng 3 năm sau, lượng mưa thấp (chiếm 10% lượng mưa cả năm), lượng bốc hơi cao gây khô hạn cho cây trồng và thiếu nước cho sinh hoạt.

Lượng mưa trung bình là 414mm/tháng (cả năm trung bình là 3000mm). Trong khu vực Bắc đảo có thể đạt 4.000mm/năm, có tháng mưa kéo dài 20 ngày liên tục.

Lượng mưa trung bình các tháng trong năm của huyện Phú Quốc

(đơn vị mm)

Tháng	Năm
	2011	2012	2013
Tháng 1	9,1	2,5	4,6
Tháng 2	8,7	9,2	13,8
Tháng 3	0,7	77,8	62,5
Tháng 4	78,8	163,2	143,6
Tháng 5	246,8	216,2	256,3
Tháng 6	327,4	254,1	254,6
Tháng 7	450,1	633,3	325,5
Tháng 8	408,3	204,1	309,4
Tháng 9	255,1	220,2	235,7
Tháng 10	408,3	236,8	195,3
Tháng 11	104,1	47,8	80,7
Tháng 12	76,4	25,1	44,9
Cả năm	2302,2	2375,3	1882

(Nguồn: Trạm khí tượng thủy văn Phú Quốc)

Với lượng mưa lớn và thời gian của mùa mưa dài hơn trong đất liền là một trong những điều kiện giúp cho hệ thực vật trên đảo Phú Quốc phát triển tốt hơn, không khí ôn hòa, mát mẻ hơn. Tuy nhiên, với thời gian mưa kéo dài ít nhiều cũng ảnh hưởng đến du lịch và ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của dự án khi tiến độ thi công vào mùa mưa giảm đi.

c) Độ ẩm :

Độ ẩm không khí là yếu tố ảnh hưởng đến quá trình chuyển hóa các chất ô nhiễm trong không khí và là yếu tố vi khí hậu ảnh hưởng đến sức khoẻ. Độ ẩm không khí chủ yếu biến đổi theo mùa và biến đổi theo lượng mưa, ngược lại với sự biến đổi của nhiệt độ. Độ ẩm trung bình trong năm tại Phú Quốc là 80,8 %. Độ ẩm tương đối cao, trung bình là 83,3 %, trong các tháng mùa khô độ ẩm trung bình chỉ đạt mức 76 - 80%, trong các tháng mùa mưa độ ẩm lên tới 85 - 90%, chênh lệch độ ẩm giữa mùa khô và mùa mưa từ 8 - 12%.

Độ ẩm trung bình các tháng trong năm của huyện Phú Quốc

(đơn vị %)

Tháng	Năm
	2011	2012	2013
Tháng 1	80,0	78,0	81,0
Tháng 2	83,0	76,0	78,0
Tháng 3	81,0	77,0	76,0
Tháng 4	81,0	77,0	73,0
Tháng 5	84,0	84,0	73,0
Tháng 6	85,0	84,0	84,0
Tháng 7	85,0	83,0	84,0
Tháng 8	87,0	86,0	86,0
Tháng 9	86,0	87,0	88,0
Tháng 10	74,0	80,0	79,0
Tháng 11	88,0	86,0	84,0
Tháng 12	73,0	83,0	83,0
Cả năm	82,3	81,8	80,8

(Nguồn: Trạm khí tượng thủy văn Phú Quốc)

Độ ẩm không khí của Phú Quốc tương đối cao, điều này cho thấy khí hậu của Phú Quốc ôn hòa, mát mẻ phù hợp với loại hình du lịch, đặc biệt là du lịch nghỉ dưỡng.

d) Nắng :

Trung bình ở Kiên Giang nói chung đảo Phú Quốc nói riêng có 2.650 giờ nắng/năm, vào mùa mưa nắng ít đi đáng kể so với mùa khô. Vào mùa khô trung bình có 7h nắng/ngày, tháng nắng nhiều nhất là tháng 3 so với số giờ nắng trung bình là 270 giờ, tháng nắng ít nhất là tháng 8, 9 số giờ nắng trung bình chỉ từ 160 - 170 giờ.

e) Gió :

- Hướng gió thịnh hành: Đặc điểm nổi bật là sự thay đổi tần suất hướng gió và gió thịnh hành theo mùa.

- Mùa khô: Gió thịnh hành là gió Bắc và Đông bắc, đầu mùa nắng (tháng 11 - 12) gió Bắc và gió Đông Bắc chiếm ưu thế rõ rệt, tần suất mỗi hướng đều trên 30%, thậm chí trên 50%, từ giữa mùa thịnh hành là gió Đông với tần suất đáng kể.

- Mùa mưa: Thịnh hành gió Tây hoặc Tây Tây, gió Tây Tây chiếm ưu thế (37 - 50%) so với gió Tây (24 - 41%) gặp cả hai hướng tần suất gió thịnh hành lên tới 60%, thậm chí 90%

- Vận tốc gió trung bình: Tốc độ gió trung bình là 2,5m/s, tốc độ gió trung bình của các tháng mùa mưa cao hơn các tháng mùa khô, theo hướng  thì gió Tây và Tây Tây về mùa mưa có vận tốc lớn nhất (4 - 4,5m/s) về mùa khô thì gió Bắc và Đông Bắc có vận tốc lớn hơn cả, như vậy hướng gió thịnh hành trong các mùa có tốc độ trung bình hơn cả.

- Mùa mưa là mùa giông nên thường có gió mạnh tới cấp 7,8, tốc độ gió mạnh nhất 16 - 20m/s, cá biệt có năm lên tới 40m/s.

Tốc độ gió tùy thuộc vào từng khu vực, như tại khu vực Bãi Trường vận tốc gió đạt 20,5 m/s. Tốc độ gió trung bình tại thời điểm đo đạc là 5,5 - 7,0 m/s.

Do vị trí đặc biệt, Phú Quốc là một đảo lớn xa bờ, có tốc độ gió tương đối và chế độ theo mùa và dự án có vị trí gần biển. Vì thế, dự án phải được thiết kế nền móng, vật liệu xây dựng, trang trí và cây xanh trồng trong khu vực dự án đảm bảo phù hợp chịu được tốc độ gió cao thường xuyên của khu vực.

f) Các hiện tượng thời tiết khác :

- Sương mù: Trong những tháng giữa và cuối mùa khô thường xuất hiện sương mù vào lúc gần sáng và tan nhanh vào lúc mặt trời mọc, từ tháng giêng đến tháng 4 trung bình có khoảng 1 ngày sương mù, trong đó tháng 3 có 1,5 ngày, trung bình năm có 6 ngày sương mù.

- Giông:  Trung bình hằng năm có 25 -30 ngày giông từ cuối tháng 2 – đến đầu tháng 3 đã xuất hiện giông đầu mùa và tới cuối tháng 11 vẫn còn khả năng có giông.

- Bão:  Phú Quốc không nằm trong vùng thường xuyên xảy ra bão nhưng vẫn xảy ra những cơn bão lớn với tần suất 4% gây thiệt hại nghiêm trọng về người và của điển hình như cơn bão số 5 năm 1997.

Mặc dù không thuộc vùng thường xuyên xảy ra bão lớn nguy hiểm. Tuy nhiên với điều kiện địa lý đặc biệt, Phú Quốc thường xuyên chịu tác động ảnh hưởng của thời tiết như: áp thấp nhiệt đới, mưa lớn, giông, … ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình vận tải hàng hóa, hành khách. Điều này cũng một phần ảnh hưởng đến hoạt động của dự án.

Điều kiện về địa chất

Hiện tại lô đất xây dựng dự án chưa khoan khảo sát, thăm dò địa chất công trình, nhưng dựa trên cơ sở tham khảo tài liệu kết quả khoan thí nghiệm địa chất công trình dự án Khu tổ hợp du lịch Sonasea Villas and Resort, do Công ty TNHH Xây dựng Kiên Thành lập tháng 03/2014 thì địa tầng của khu vực Bãi Trường (qua 21 hố khoan) từ trên xuống dưới chủ yếu là các lớp trầm tích như sau:

+ Lớp 1: là lớp cát hạt trung, kết cấu chặt vừa đến chặt, lớp này nằm ngay trên mặt đất. Lớp này có tính chịu lực và khả năng chịu tải tương đối lớn, với bề dày thay đổi từ 5,2 ÷ 10,6m.

+ Lớp 2: là lớp cát hạt trung ( cát mịn, cát trung), kết cấu rời rạc đến chặt vừa. Lớp này có tính chịu lực và khả năng chịu tải tương đối thấp, dễ gây ra hiện tượng trượt lỡ, sụt lún cho công trình, với bề dày thay đổi từ 3,0 ÷ 7,6m.

+ Lớp 3: là lớp sét pha (sét pha, sét bột), trạng thái dẻo mềm. Lớp này có tính chịu lực và khả năng chịu tải tương đối thấp, dễ gây ra hiện tượng trượt lỡ, sụt lún cho công trình, với bề dày thay đổi từ 4,9 ÷ 8,8m.

+ Lớp 4: là lớp cát hạt thô, kết cấu chặt vừa đến chặt. Lớp này có tính chịu lực và khả năng chịu tải tương đối cao, với bề dày thay đổi từ 3,1 ÷ 3,5m.

+ Lớp 5: là lớp sét trạng thái nửa cứng. Lớp này có tính chịu lực và khả năng chịu tải tương đối cao, với bề dày thay đổi từ 1,0 ÷ 3,0m.

+ Lớp 6: là lớp sét pha trạng thái dẻo mềm đến dẻo cứng. Lớp này có tính chịu lực và khả năng chịu tải trung bình, với bề dày thay đổi từ 2,2 ÷ 7,0m.

+ Lớp 7: là lớp cát hạt trung, kết cấu chặt vừa đến chặt. Lớp này có tính chịu lực và khả năng chịu tải tương đối lớn, với bề dày thay đổi từ 1,0 ÷ 3,8m.

+ Lớp 8: là lớp sét pha, trạng thái dẻo cứng. Lớp này có tính chịu lực và khả năng chịu tải trung bình, với bề dày thay đổi từ 1,0 ÷ 5,0m.

Địa chất thủy văn

Theo báo cáo thăm dò nước dưới đất vùng Dương Tơ - Phú Quốc do liên đoàn ĐCTV - ĐCCT Miền Nam thuộc cục địa chất và khoáng sản Việt Nam lập năm 1999 cho biết: vùng Dương Tơ có 2 tầng chứa nước: tầng chứa nước lỗ hỏng có bề dày 25m, tầng chứa nước khe nứt Miocen phân bố trên toàn vùng có độ sâu 40m.

- Mực nước ngầm xuất hiện khi khoan dao động từ +2.80 đến +1.30

- Theo kết quả điều tra tham khảo mực nước khu vực như sau :

+ Mực nước trung bình cao nhất trong năm : +1,10 m

+ Mực nước trung bình thấp nhất trong năm : +0,15 m

+ Mực nước bình quân trong năm : +0,60 m

+ Cao độ mực nước ổn định : +1,27 m

Với địa chất thủy văn của khu vực cho thấy nguồn nước dưới đất của khu vực dự án tương đối dồi dào và ổn định. Có thể đáp ứng được nguồn nước cấp tạm thời cho hoạt động của dự án khi hệ thống cấp nước của khu vực chưa có.

Điều kiện về thủy văn

Huyện đảo Phú Quốc có rất nhiều sông suối, mật độ sông suối 0,42 km2, 8 hệ thống sông có lưu vực trên 10 km2. Tổng diện tích lưu vực là 456,5 km2 (chiếm 78% tổng diện tích đảo), các sông lớn như:

+ Rạch Cửa Cạn bắt nguồn từ Núi Chùa, chiều dài sông chính là 28,75 km, tổng chiều dài sông suối là 69 km, diện tích lưu vực là 105 km2.

+ Rạch Dương Đông bắt nguồn từ Núi Đá Bạc, chiều dài sông chính là 18,5 km, tổng chiều dài sông suối là 63 km, diện tích lưu vực là 105 km2.

+ Rạch Đầm tổng chiều dài 14,8km, tổng diện tích lưu vực 49km2.

+ Các rạch nhỏ như: Rạch Ông Trì, Rạch Tràm, Rạch Vũng Bầu, Rạch Cá, Rạch Cửa Lấp, Rạch Cột, rạch Cầu Sấu, ...

+ Đặc biệt, khu vực Bãi Trường có con suối lớn bắt nguồn từ núi Bảy Rồng chảy dọc theo khu Bãi Trường theo hướng từ Bắc đến Nam rồi thoát ra biển theo rạch Cầu Sấu và khe Tàu Rũ. Đây vừa là nơi thoát nước vừa là mặt nước cảnh quan của khu vực Bãi Trường.

Địa hình có hướng dốc từ Đông sang Tây theo sườn của núi Dương Tơ, bao gồm 2 dạng địa hình chính:

+ Địa hình đồi núi gồm 02 khu vực phía Bắc và khu vực đồi trung tâm với cao độ cao nhất là +78.00m và cao độ thấp nhất là 14.00 m.  

+ Địa hình đồng bằng gồm 02 khu vực phía Bắc và phía Nam với cao độ cao nhất là +14.00m và  cao độ thấp nhất là 8.00m.

- Chế độ thủy triều: Vùng biển Phú Quốc nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của chế độ nhật triều không đều. Biên độ triều nhỏ khoảng 1m (theo tài liệu thống kê 5 năm từ 2006 – 2010) mực nước đặc trưng có tần suất như sau:

Mực nước cao nhất: H = + 1,48 m

Mực nước thấp nhất: H = + 0,20 m

Hp 1% = + 1,40 m

Hp 50% = + 0,75 m

Hp 95% = + 0,40 m

Hệ cao độ “0” hải đồ

- Chế độ sóng: phía Bắc đảo Phú Quốc là một khu vực vịnh nhỏ kẹp giữa Phú Quốc và Campuchia nên được che chắn rất tốt. Nhìn chung sóng trong khu vực xây dựng Dự án vào loại nhỏ, chế độ sóng chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ hai mùa gió trên toàn vùng đảo. Sóng phát triển ở vùng khơi vịnh Thái Lan, vùng đảo Phú Quốc và bờ Tây đồng bằng Nam bộ là sóng vùng nước nông, phụ thuộc vào độ sâu, sau đó truyền trực tiếp vào khu vực Dự án dưới tác dụng của các hiệu ứng truyền sóng vùng ven bờ như hiệu ứng biến dạng, khúc xạ và nhiễu xạ.

Theo thống kê sóng có độ cao trên 0,7 m có 3,2 ngày/năm, sóng có độ cao lớn hơn 1m chỉ có 0,6 ngày/năm.

Biến đổi chế độ sóng theo các hướng trong năm của khu vực như sau:

Từ tháng 5 đến tháng 9 sóng tập trung vào các hướng Nam và Tây Nam, tháng 8 là tháng gió Tây Nam ổn định nhất tạo ra sóng hướng Tây Nam chiếm tới 54,35%.

Từ tháng 11 trở đi, sóng hướng Đông và Đông Nam là chủ yếu. Tháng 12 là tháng có sóng mạnh nhất và ổn định nhất với hướng Đông chiếm 26,77% và hướng Đông Nam chiếm 23,06%.

Độ cao sóng cực đại: hướng sóng truyền vào nguy hiểm nhất là hướng Đông Nam do gió Đông Nam tạo nên.

Với điều kiện thủy văn và cao độ của khu vực dự án được trình bày như trên thì không đủ khả năng gây ngập úng cho các công trình kiến trúc, cảnh quan của toàn khu quy hoạch dự án đã được tính toán thiết kế với cốt san nền như đã được trình bày trong các phần trên. Ngoài ra, với chế độ sóng trong khu vực dự án được đánh giá là vào loại nhỏ nên cũng không gây ảnh hưởng đến khu vực quy hoạch của dự án.

- Hiện trạng sông suối trong khu dự án:

+ Nước mặt: Theo khảo sát của đoàn cán bộ hiện trường do chủ đầu tư kết hợp với đơn vị tư vấn lập ĐTM thực hiện. Khu vực dự án có điều kiện thủy văn không đa dạng. Hầu như toàn khu vực chỉ có con suối lớn chảy qua  khu đất dọc theo khu vực tiếp giáp phía Tây. Đây là con suối lớn bắt nguồn từ núi Bảy Rồng, có độ sâu và có nước quanh năm. Con suối này làm nhiệm vụ tiêu thoát nước thải của dự án sau khi xử lý và nước mưa chảy tràn trên bề mặt khu vực dự án vào mùa mưa lũ. Đồng thời, theo quy hoạch chung con suối này được tôn tạo làm cảnh quan chung và thoát nước cho khu vực. Ngoài ra, gần với khu vực dự án còn có hồ Suối Lớn, được dự kiến đầu tư xây dựng thành hồ cấp nước cho khu vực Bãi Trường.

+ Nước ngầm: Theo tài liệu của liên đoàn địa chất thuỷ văn - địa chất công trình khu vực miền Nam và khảo sát thực tế tại một số giếng khoan tại khu vực dự án thì mực nước ngầm trên địa bàn phân bố ở độ sâu 10 - 30 m và tùy thuộc vào mùa và địa hình từng khu vực. Mực nước ngầm có lên quan trực tiếp đến nguồn nước mặt, ít ảnh hưởng đến cấu trúc nền móng công trình xây dựng của dự án. Phú Quốc không chủ trương khai thác nguồn nước ngầm, dù Phú Quốc có nguồn nước ngầm phong phú. Nguồn nước ngọt trên đảo có khả năng cung cấp từ các hồ lớn như : Dương Đông, Suối Lớn, Rạch Cá và Cửa Cạn lên đến 70.000 m3/ngày, nhưng mức sử dụng hiện chỉ khoảng 5.000 m3/ngày do một phần vì đầu tư cơ sở hạ tầng của Phú Quốc còn hạn chế, đang được đầu tư xây dựng.

IV.2. Hệ thống thoát nước mặt

San nền: hiện tại khu đất đa số là đất cây tạp tự nhiên, nên thuận lợi cho công tác đền bù và san lấp mặt bằng.

Thoát nước mưa: trong khu vực thiết kế không có hệ thống thoát nước mưa. Nước mưa được thoát tự nhiên theo độ dốc địa hình về phía biển và về phía suối nằm ở phía Đông của dự án sau đó thoát ra biển qua rạch Cửa Lấp và rạch Cầu Sấu cách dự án khoảng 5-7km.

Hệ thống thoát nước tự chảy theo hệ thống thoát nước của công trình.

IV.3. Hệ thống thoát nước bẩn, vệ sinh môi trường

Dự án sẽ xây dựng hệ thống xử lý nước thải độc lập với hệ thống thoát nước mưa. Rác thải được thu gom và chuyển về bãi rác tập trung.

IV.4. Hệ thống cấp điện, chiếu sáng công cộng

Dọc đường giao thông hiện hữu (dọc theo Bãi Trường) có đường dây trung áp 22KV đi nổi cung cấp điện cho khu vực Bãi Trường và thị trấn An Thới. Nguồn điện cung cấp từ nhà máy nhiệt điện Cửa Dương đặt tại xã Cửa Dương, công suất hiện tại khoảng 10MW.

Nhu cầu Cấp điện áp:

* Hệ thống chiếu sáng:

Chiếu sáng giao thông:

+  Lưới hạ thế chiếu sáng: sử dụng cáp đồng bọc cách điện 600V tiết diện 3M11 + M6 để cấp điện cho hệ thống chiếu sáng. Cáp chiếu sáng được đi trong ống nhựa chịu lực 40 hoặc ống sắt tráng kẽm 40 chôn ngầm dưới đất.

+ Trụ chiếu sáng: sử dụng trụ thép tráng kẽm hình côn bát giác cao 8m (chiếu sáng các trục giao thông chính) hoặc cao 6m (chiếu sáng đường giao thông phụ).

+ Đèn chiếu sáng: chiếu sáng đường giao thông chính dùng đèn cao áp Sodium ánh sáng vàng 250W - 220V. Chiếu sáng đường giao thông phụ dùng đèn cao áp Sodium ánh sáng vàng 150W - 220V. Đối với các lối đi sẽ bố trí các đèn chiếu sáng trang trí để chiếu sáng dọc theo các lối đi.

Nhu cầu nước:

- Khu vực thiết kế chưa có hệ thống cấp nước tập trung, một số hộ dân chủ yếu sử dụng nước giếng khoan.

 * Nguồn cấp nước :

- Áp dụng tiêu chuẩn 3989/1982 về cấp thoát nước

* Tiêu chuẩn dùng nước:

Nước cho sinh hoạt : 200l/người/ngày

  Q = 140-182m3/ngày, trong đợt 1 chỉ sử dụng 70% (  Q = 97-127m3/ngày)

Nước tưới cây : 20%   Q

- Được cấp vào bằng 1 đồng hồ nước.

- Dùng ống PVC  150,  100,  80 dẫn nước đến các hạng mục công trình.

* Khối lượng ống sử dụng:

- Mạng lưới cấp nước dùng ống PVC  150,  100,  80.

Thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường:

Giải pháp thoát nước bẩn : Hệ thống thoát nước bẩn dùng ống BTCT D300 và D400

Thoát nước bẩn từ các nhà vệ sinh được tập trung ra cống ngầm thu nước và thoát về khu xử lý nước bẩn. Sau khi xử lý, nước được chứa vào các bể nước ngầm, sau đó lấy nước  đó tưới vào các bãi cỏ, vườn cây.

* Vệ sinh môi trường:

Thực hiện lập Báo cáo đánh giá tác động Môi trường. Xây dựng hệ thống thu gom, vận chuyển, xử lý chất thải, nước thải và chế độ quan trắc hàng năm theo quy định Pháp luật Môi trường.

Cây xanh:

Khu cây xanh công cộng nhằm mục đích tạo bóng mát và cảnh quan môi trường trong lành cho khu nhà hàng. Dọc theo trục chính bố trí các hàng cây  nhằm tạo góc nhìn tập trung hướng về trung tâm. Các lối đi, đường nội bộ được trồng các loại cây như sứ đại,… vừa tạo bóng mát vừa có hoa góp phần tăng thêm sự  sinh động của khu vực. Xen lẫn các lối đi bộ, lối mòn trong các khu là các cụm cau, được bố trí thích hợp tạo nên những điểm nhấn trên lối đi. Dự trù tổng diện tích trồng cây xanh của toàn khu trên dưới 30% nguồn quỹ đất.

Hệ thống chống sét:

Các công trình trong khu vực được bảo vệ chống sét với cấp chống sét là cấp 3.

Khu vực được bố trí các kim thu sét cầu có bán kính 85m, 102m bố trí tại các điểm cao khu vực. Trên nóc các công trình có bố trí chống sét đặt kim với cao độ +6m so với điểm cao nhất  của công trình. Các biện pháp chống sét được áp dụng ngay khi bắt đầu thi công xây lắp các kết cấu bằng kim loại ở trên cao, ngoài trời .

Khi xây dựng xong công trình phải hoàn chỉnh các trang thiết bị chống sét. Sau khi lắp đặt được tiến hành thử nghiệm, nghiệm thu. Trong quá trình sử dụng được thường xuyên kiểm tra bảo dưỡng định kỳ.

IV.5. Nhận xét chung về hiện trạng

- Ưu điểm của khu đất:

+ Nằm trong khu vực trọng điểm đầu tư phát triển của khu phức hợp Bãi Trường cũng như của tỉnh Kiên Giang, vì vậy sẽ tạo nhiều cơ hội để phát triển kinh tế của đảo Phú Quốc và cả tỉnh Kiên Giang.

+ Cách sân bay Quốc tế Phú Quốc 7km, cách cảng du lịch Bãi Vòng và Cảng du lịch Vịnh Đầm không quá 10km nên rất thuận lợi về mặt giao thông đường thủy và đường hàng không.

+ Có sự đảm bảo nguồn khách du lịch cho dự án khi số lượng khách du lịch trong nước và quốc tế đến tham quan đảo Phú Quốc ngày càng tăng.

+ Không nằm trong khu vực có hiện tượng sạt lở. Không nằm trong phạm vi môi trường có nguy cơ ô nhiễm.

+ Khu vực thiết kế chủ yếu là đất vườn tạp tự nhiên giá trị kinh tế không cao, có thể chuyển đổi chức năng sử dụng, cải tạo để khai thác sử dụng cho xây dựng.

+ Có tiềm năng rất lớn trong việc khai thác và tận dụng các lợi điểm về vị trí, hiện trạng về địa hình và địa chất thủy văn, vì hiện trạng chưa có nhiều công trình, đa số là công trình cấp thấp, tạm.  

+ Có khả năng đầu tư thuận lợi khi xây dựng không phải đền bù nhiều.

- Nhược điểm của khu đất

Khu vực nghiên cứu có địa hình và hệ sinh thái đa dạng, do đó cần được nghiên cứu kỹ khi chọn vị trí xây dựng các công trình và các cao độ để cân bằng đào đắp, sao cho hợp lý nhất về mặt kinh tế, tính thẩm mỹ và về mặt môi trường sinh thái.

Dự án đầu tư xây dựng Khách sạn Pullman Phú Quốc nằm trong khu vực quy hoạch khu du lịch nhằm phát triển dịch vụ du lịch sinh thái và du lịch biển, đảo. Với tầm quan trọng to lớn về vị trí chức năng cùng với hiện trạng thực tế đất đai chưa được khai thác đúng mức, thì việc phát triển một Khách sạn Pullman Phú Quốc với các tiêu chuẩn phù hợp với nhu cầu trước mắt và lâu dài của người dân tại địa phương và đón du khách du lịch là tất yếu và cần thiết.  

CHƯƠNG V: 
QUI MÔ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 

V.1. Phạm vi dự án

Đầu tư xây dựng Khách sạn Pullman Phú Quốc tại Xã Dương Tơ, huyện đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên giang.

V.2. Lựa chọn mô hình đầu tư

Với mong muốn mang đến sự thoải mái tuyệt vời cho khách hàng, Khách sạn Pullman đã được thiết kế với mục tiêu đa dạng sinh thái và phân chia thành các khu vực chính là khu khách sạn 5 sao, khu Resort Bungalow, nhà hàng ẩm thực và khu vực các dịch vụ giải trí.

Mô hình các hạng mục đầu tư 

TT	Danh mục xây dựng	Diện tích
I	CHI PHÍ XÂY DỰNG	XD
I.1	Khối khách sạn 5 sao	XD1
1	Phần móng + thân (xây thô + hoàn thiện)
	- Tầng 1÷2 (dịch vụ, hội trường)