Dự án đầu tư khu thương mại, văn phòng, chung cư phức hợp

Lập Dự án đầu tư xây dựng khu thương mại, văn phòng, chung cư  phức hợp 

MỤC LỤC

Dự án đầu tư xây dựng khu thương mại, văn phòng, chung cư  phức hợp, dự án kinh doanh trung tâm thương mại, thủ tục xin phép làm khu trung tâm thương mại. Quy hoạch khu trung tâm thương mại, tiêu chuẩn thiết kế khu trung tâm thương mại, Quy hoạch và thiết kế trung tâm thương mại, bản vẽ khu trung tâm thương mại,

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN 5

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư 5

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình 5

I.3. Mô tả sơ bộ dự án 5

I.4. Thời hạn đầu tư: 6

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án 6

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng 7

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 9

II.1. Nền kinh tế Việt Nam 9

II.1.1. Tổng quan nền kinh tế Việt Nam 2018 9

II.1.2. Tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2018 9

II.1.3. Kết cấu dân số 10

II.1.4. Tập tính tiêu dùng 11

II.2. Thị trường nhà ở tại Việt Nam. 12

II.3. Nhu cầu nhà ở tại các khu thương mại, văn phòng, chung cư lớn & Vùng kinh tế trọng điểm 13

II.4. Bối cảnh thị trường và định hướng phát triển đô thị đến năm 2020 14

II.5. Tổng quan về dân số và kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh . 16

II.5.1. Tình hình kinh tế TP.HCM năm 2018 16

II.5.2. Vị trí địa lý và thuận lợi 17

II.5.3. Địa chất, thủy văn 18

II.5.4. Khí hậu, thời tiết 19

II.6. Nhận định và phân tích tình hình thị trường bất động sản 20

II.6.1. Thị trường bất động sản Tp.HCM 20

II.3.1. Căn hộ để bán 20

II.3.2. Căn hộ dịch vụ 22

II.3.3. Biệt thự và nhà liền kế 24

CHƯƠNG III: MỤC TIÊU VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 27

III.1. Khái quát chung và sự cần thiết phải đầu tư dự án 27

III.2. Mục tiêu đầu tư 27

III.3. Sự cần thiết phải đầu tư 28

III.4. Đánh giá chung về điều kiện xây dựng - những lợi thế và hạn chế: 29

Kết luận : 29

CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG 30

IV.1. Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm 30

IV.2. Phân tích địa điểm xây dựng dự án 30

IV.3. Điều kiện tự nhiên: 30

IV.4. Nhận xét địa điểm xây dựng dự án 31

IV.5. Nhận xét chung về hiện trạng 31

CHƯƠNG V: PHƯƠNG ÁN ĐỀN BÙ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 32

V.1. Căn cứ pháp lý 32

V.2. Số liệu về địa điểm, diện tích các loại đất, hiện trạng sử dụng đất. 32

V.2.1. Địa điểm thu hồi đất: Tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh. 32

2.1. Hiện trạng quỹ đất xây dựng 32

V.3. Phương án đền bù giải phóng mặt bằng 33

V.4. Chính sách và đơn giá bồi thường, hỗ trợ. 33

V.4.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ: 33

V.4.2. Đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất: 33

V.4.3. Đơn giá bồi thường, hỗ trợ về nhà, vật kiến trúc và cây trồng: 33

CHƯƠNG VI: QUI MÔ ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP QUI HOẠCH TỒNG THỂ 34

VI.1. Hình thức đầu tư 34

VI.2. Quy hoạch tổng thể dự án khu dân cư đô thị 34

VI.2.1. Mục tiêu quy hoạch 34

VI.2.2. Cơ cấu sử dụng đất 34

Các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc cho các hạng mục công trình trong khu quy hoạch 36

QUY MÔ THIẾT KẾ CÁC HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH: 38

· Hạng mục san nền: 38

· Hạng mục đường giao thông: (toàn khu có 4 tuyến đường giao thông). 38

· Hạng mục thoát nước mưa: 39

· Hạng mục thoát nước sinh hoạt: 39

· Hạng mục cấp nước: 39

· Hạng mục cấp điện, chiếu sáng và đèn tín hiệu giao thông: 39

VI.2.3. Quy hoạch thoát nước bẩn, rác thải và vệ sinh môi trường 39

VI.2.4. Bản đồ tổng hợp đường dây đường ống 40

VI.2.5. Mô tả đặc điểm công trình xây dựng 40

VI.2.6. Hạ tầng kỹ thuật 40

CHƯƠNG VII: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ CƠ SỞ 43

VII.1. Giải pháp thiết kế công trình 43

VII.1.1. Tiêu chuẩn áp dụng 43

VII.1.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc công trình và cảnh quan. 43

VII.1.3. Hạng mục nhà xây dựng 44

CHƯƠNG VIII: PHƯƠNG ÁN VẬN HÀNH VÀ SỬ DỤNG LAO ĐỘNG 45

VIII.1. Sơ đồ tổ chức công ty - Mô hình tổ chức 45

VIII.2. Nhu cầu và phương án sử dụng lao động 47

VIII.3. Phương thức tổ chức, quản lý và điều hành 47

CHƯƠNG IX: PHƯƠNG ÁN THI CÔNG CÔNG TRÌNH 48

IX.1. Chương trình chuẩn bị việc thực hiện dự án. 48

IX.2. Công tác đấu thầu. 48

IX.3. Các công trình phục vụ thi công xây lắp: 48

IX.4. Dự kiến tiến độ thực hiện dự án 48

IX.5. Dự kiến kế hoạch đấu thầu của dự án 49

IX.5.1. Dự kiến kế hoạch đấu thầu 49

IX.5.2. Phần công việc không đấu thầu 50

IX.5.3. Phần công việc chỉ định thầu: 50

IX.5.4. Phần công việc cho cạnh tranh: 50

IX.5.5. Phần đấu thầu: 51

IX.6. Giải pháp thi công xây dựng 51

IX.7. Hình thức quản lý dự án 51

CHƯƠNG X: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG, AT-PCCC 52

X.1. Đánh giá tác động môi trường 52

X.1.1. Giới thiệu chung 52

X.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường 52

X.1.6. Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 54

X.1.11. Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 58

X.1.12. Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực của dự án tới môi trường 59

X.1.13. Kết luận 61

X.2. Các biện pháp phòng cháy chữa cháy 61

CHƯƠNG XI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 64

XI.1. Cơ sở lập Tổng mức đầu tư 64

XI.2. Nội dung Tổng mức đầu tư 64

XI.2.1. Chi phí xây dựng và lắp đặt 64

XI.2.2. Chi phí thiết bị 65

XI.2.3. Chi phí quản lý dự án 65

XI.2.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm 65

XI.2.5. Chi phí khác 66

XI.2.6. Dự phòng chi 66

XI.2.7. Lãi vay của dự án 66

XI.3. Tổng mức đầu tư 66

CHƯƠNG XII: VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 71

XII.1. Nguồn vốn đầu tư của dự án 71

XII.1. Tiến độ sử dụng vốn 71

CHƯƠNG XIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 72

XIII.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán 72

· Phương án tiêu thu sản phẩm dự kiến 72

XIII.2. Các chỉ tiêu tài chính - kinh tế của dự án 75

XIII.3. Đánh giá ảnh hưởng Kinh tế - Xã hội 75

CHƯƠNG XIV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76

XIV.1. Kết luận 76

XIV.2. Kiến nghị 76

Dự án đầu tư xây dựng khu thương mại, văn phòng, chung cư  phức hợp một trong những định hướng đầu tư đúng đắn, đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU THƯƠNG MẠI, VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ PHỨC HỢP

I.1. Giới thiệu chủ đầu tư

- Tên công ty :  Công ty TNHH Kiều Quốc Phương.

- Địa chỉ : 873 Đường 47, Phường Bình Trưng Đông, Quận 2, Tp.Hồ Chí Minh

- Điện thoại     :   0908777879                 ;    Fax:        

- Đại diện        :   Ông Kiều Quốc Phương    ;    Chức vụ:  Giám Đốc

- Ngành nghề chính: Xây dựng dân dụng, công trình công nghiệp, Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê..…

I.2. Đơn vị tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình

- Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư và Thiết kế xây dựng Minh Phương

- Địa chỉ: 28 B Mai Thị Lựu, phường ĐaKao, quận 1, Tp.HCM.

- Điện thoại: (028) 22142126    ;  Fax: (08) 39118579

I.3. Mô tả sơ bộ dự án

Dự án đầu tư xây dựng khu thương mại, văn phòng, chung cư  phức hợp, dự án kinh doanh trung tâm thương mại, thủ tục xin phép làm khu trung tâm thương mại. Quy hoạch khu trung tâm thương mại, tiêu chuẩn thiết kế khu trung tâm thương mại, Quy hoạch và thiết kế trung tâm thương mại, bản vẽ khu trung tâm thương mại,

- Tên dự án: Khu thương mại, văn phòng, chung cư phức hợp Kiều Quốc Phương.

- Địa điểm: Tại xã 2 A- Ấp Tân Lập, P. Bình Trưng Đông, quận 2, TP.Hồ Chí Minh;

- Quỹ đất của dự án 37,659.9 m2.

- Mục tiêu đầu tư: Khu thương mại, văn phòng, chung cư phức hợp Kiều Quốc Phương được đầu tư xây dựng mới hoàn toàn theo mô hình là một khu dân cư đô thị hiện đại, trung tâm thương mại, dịch vụ, khu dân cư cao cấp, đảm bảo các yêu cầu về vệ sinh môi trường, an ninh trật tự, an toàn giao thông, cảnh quan độ thị và văn minh đô thị, các công trình và cảnh quan sẽ được bố trí hài hoà tự nhiên phục vụ tốt nhu cầu của người dân với tiêu chuẩn cao cấp..

- Tổng vốn đầu tư khoảng: 450.000.000.000 đồng, 

Bằng Chữ: Bốn trăm năm mươi tỷ đồng.

-  Trong đó vốn chủ sở hữu của Công ty TNHH Kiều Quốc Phương là 90 tỷ đồng bao gồm 60 tỷ là giá trị tiền đất và 30 tỷ tiền vốn của công ty, còn lại là vốn vay thương mại và vốn góp của các nhà đầu tư;

- Tiến độ thực hiện dự án:

+ Thời gian xây dựng: từ tháng 12 năm 2019 đến tháng 12 năm 2021.

+ Thời gian hoàn thành dự án: tháng 01 năm 2022.

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

- Hình thức quản lý:

+ Công ty TNHH Kiều Quốc Phương trực tiếp quản lý dự án.

+ Quá trình hoạt động của dự án được sự tư vấn của các chuyên gia trong nước và nước ngoài.

- Nguồn vốn đầu tư : (đầu tư bằng nguồn vốn tự có và nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế khác kể cả nguồn vốn vay.)

I.4. Thời hạn đầu tư:

- Thời hạn đầu tư của dự án là đầu tư dài hạn.

I.5. Cơ sở pháp lý triển khai dự án

- Các Luật, Bộ Luật của Quốc hội: Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 và các Nghị định; Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014; Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014; Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/11/2013; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014.

- Căn cứ Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 về Quản lý chất lượng và Bảo trì công trình xây dựng; số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 về quản lý dự án đầu tư xây dựng; số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định về giá đất; số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất;  số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/ 2016 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng. Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định số 76/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thưởng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;  Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/02/2015 của Chính phủ Quy định về quy hoạch bảo vệ môi trường, đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và quy hoạch bảo vệ môi trường; Nghị định số 119/2015/NĐ-CP ngày 13/11/2015 của Chính phủ quy định bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

- Các Thông tư số 03/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng Quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động xây dựng; số 06/2016/TT-BXD ngày 10/3/2016 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Thông tư số 17/2013/TT-BXD ngày 30/10/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí khảo sát xây dựng; Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp; Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014, Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014, Thông tư số 151/2014/TT-BTCngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính;

- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/2/2017 của Bộ Xây dựng;

- Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/6/2017 của Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2016;

- Quyết định số 2076/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2017 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050;

- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình.

I.6. Tính pháp lý liên quan đến quản lý xây dựng

Việc thực hiện dự án “Khu thương mại, văn phòng, chung cư phức hợp Kiều Quốc Phương” phải tuân thủ các quy định pháp lý sau:

- Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);

- TCVN 2737-1995 : Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXD 229-1999 : Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió  

- TCVN 375-2006 : Thiết kế công trình chống động đất;

- TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

- TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;

- TCVN 6160– 996 : YC chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;

- TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);

- TCVN 7,660-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;

- TCXD 33-1985 : Cấp nước mạng lưới bên ngoài và công trình, Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCXD 27-1991 : TC đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;

- TCVN-46-89 : Chống sét cho các công trình xây dựng;

- EVN : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of VN).

- TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

- TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;

- TCVN 6772 : Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;

- TCXDVN 175:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép.

I.1.  Sự cần thiết phải đầu tư dự án khu thương mại, văn phòng, chung cư phức hợp

Với vai trò trung tâm về nhiều mặt, thành phố Hồ Chí Minh đang trở thành tâm điểm cho cá nhà đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời cũng kéo theo sự gia tăng số lượng dân nhập cư từ các tỉnh và vùng lân cận. Các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh đã thu hút hàng trăm dự án đầu tư, trong đó có các dự án đầu tư nước ngoài và dự án đầu tư trong nước đã kéo theo một lực lượng lao động lớn phải giải quyết nơi ăn ở. Như các phân tích ở trên, với sự phát triển kinh tế mạnh mẽ của thành phố Hồ Chí Minh đã kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Quỹ nhà ở đô thị hạn hẹp trong khi nhu cầu ngày càng cao đã kéo giá nhà đất lên rất cao, dự án đầu tư công trình nhà ở với mọi quy mô, cấp độ đều được tiêu thụ rất nhanh.

Chủ đầu tư xét thấy đây là một thị trường hầu như không được các nhà đầu tư quan tâm triệt để và đang bị bỏ ngõ, đặc biệt là xây dựng nhà phân lô, căn hộ biệt lập, xác định rằng một dự án căn hộ, văn phòng cho thuê có trung tâm thương mại có vị trí đắc địa, đầy đủ tiện ích và các dịch vụ phụ trợ đi kèm thật sự là cần thiết, đồng thời, đây là một trong những nhân tố quyết định nhằm tạo điều kiện phát triển nhanh, hiện đại và đồng bộ trong những năm tới cho tỉnh nhà nói chung và cho khu vực.

Từ những vấn đề cấp thiết hiện nay như đã nêu trên đồng thời thành phố Hồ Chí Minh cũng đang phải tiến hành xây dựng đô thị theo hướng văn minh hiện đại mang tính công nghiệp hiện đại. Vì vậy, vấn đề cần được thực hiện ngay từ hôm nay là công tác quy hoạch mang tính chất tổng thể vùng, khu vực. Trên cơ sở đó tiến hành việc xây dựng từng khu vực, cho từng dự án đặc biệt là những dự án Xây dựng các khu dân cư, khu thương mại, văn phòng, chung cư mang tính hiện đại, sắp xếp phân bổ lại các khu dân cư mang tính hiện đại hơn; xóa dần những khu nhà ổ chuột đồng thời đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân hiện nay. Qua các vấn đề nêu trên rất dễ nhận thấy nhu cầu về đất ở cho dân cư trong khu vực, công nhân các khu thương mại, văn phòng, chung cư, xí nghiệp là hết sức cấp bách, thiết thực. Vì vậy việc xây dựng công trình khu thương mại, văn phòng, chung cưnhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở, đất ở cho các đối tượng nói trên và đây cũng là một dự án mang lại hiệu quả kinh tế xã hội và có tính khả thi cao.

Trong nhiều năm qua, nhu cầu về đầu tư xây dựng là một trong những vấn đề kinh tế – xã hội quan trọng. Đặc biệt nhu cầu về nhà ở đang là vấn đề rất bức thiết của người dân. Việc đáp ứng được quỹ nhà ở cho toàn bộ dân cư đô thị không phải là việc đơn giản. Trước tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp khắc phục, một mặt hạn chế sự gia tăng dân số, đặc biệt là gia tăng dân số cơ học, một mặt phải tổ chức tái cấu trúc và tái bố trí dân cư hợp lý, đi đôi với việc cải tạo xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu của xã hội.

Vì vậy, việc đầu tư xây dựng khu thương mại, văn phòng, chung cưmột trong những định hướng đầu tư đúng đắn, đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Trong kế hoạch, Chủ đầu tư sẽ xây dựng theo mô hình khu dân cư kiểu mẫu đáp ứng nhu cầu thị trường. Đối với chủ đầu tư đây là một dự án lớn, có tỷ suất sinh lời cao. Đặc biệt qua dự án vị thế, uy tín và thương hiệu sẽ tăng cao, tạo dựng thương hiệu mạnh trong lĩnh vực kinh doanh BĐS tạo một phần thu nhập từ dự án cho địa phương. Như vậy, từ thực tiễn khách quan nêu trên có thể nói việc đầu tư xây dựng là tất yếu và cần thiết, vừa thoả mãn được các mục tiêu và yêu cầu phát triển của địa phương vừa đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư. 

I.2.  Đánh giá chung về điều kiện xây dựng - những lợi thế và hạn chế:

Những mặt thuận lợi - khó khăn: Dự án có các điều kiện thuận lợi và một số khó khăn cơ bản để xây dựng thành một khu dân cư đô thị như sau:

Thuận lợi: Phát triển khu vực phù hợp với Quy hoạch chung. Vị trí địa lý có nhiều thuận lợi để hình thành khu ở, gần các trục đường giao thông huyết mạch, phục vụ tốt cho nhân dân trong khu vực. Nhu cầu về nhà ở hiện nay rất lớn. Khuyến khích khai thác quỹ đất kém hiệu quả.

Khó khăn: Vốn đầu tư xây dựng công trình là rất lớn => chủ đầu tư phải có một tiềm lực tài chính vững mạnh => khó khăn trong việc huy động nguồn vốn.

Kết luận :

Tuy việc đầu tư Dự án khu thương mại, văn phòng, chung cư có những thuận lợi và khó khăn nhất định nhưng việc đầu tư xây dựng là hết sức khả quan do nó phù hợp với quy hoạch định hướng phát triển của thành phố Hồ Chí Minh, góp phần tạo mỹ quan đô thị hình thành nên một khu dân cư văn minh hiện đại.

 ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG

II.1.  Mô tả địa điểm xây dựng và lựa chọn địa điểm

II.2.  Phân tích địa điểm xây dựng dự án

- Khái quát đặc điểm tự nhiên và hiện trạng:  Khu đất 37,659.9 m2 đất quy hoach dự án tại địa bàn phường Bình Trưng Đông, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh.

- Hiện trạng giao thông: có tuyến giao thông tiếp cận từ nhiều hướng khác nhau  và đã được kết nối hạ tầng với nhiều dự án liền kề đã triển khai xây dựng.

Vị trí dự án tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh.có tứ cận được xác định như sau:

- Phía Bắc tiếp giáp đất dự án;

- Phía Nam tiếp giáp đất của dân;

- Phía Tây tiếp giáp đất dự án; 

- Phía Đông tiếp giáp rạch nước hiện hữu.

Địa hình địa mạo:

Khu vực quy hoạch có địa hình tương đối bằng phẳng. Hướng dốc địa hình về phía Tây, tuy nhiên trong khu vực chủ yếu là đất ruộng. Muốn xây dựng Khu thương mại, văn phòng, chung cư phức hợp Kiều Quốc Phương thì cần tôn nền theo quy hoạch chiều cao hoạch định tại đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt, đất đai trong khu quy hoạch được chủ yếu là đất nông nghiệp. 

       Địa chất công trình: chưa có khảo sát, đánh giá địa chất công trình khu quy hoạch. nhưng qua khảo sát các công trình xây dựng cạnh khu dự án cho thấy địa chất công trình nằm trong nền đất có độ nén không cao. Tuy nhiên khi xây dựng cụ thể cần khảo sát kỹ để tránh rủi ro khi xây dựng.

II.3.  Điều kiện tự nhiên:

v Đặc điểm hiện trạng:

- Khu thương mại, văn phòng, chung cư phức hợp Kiều Quốc Phương có vị trí tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, thành phố Hồ Chí Minh, được giới hạn bởi khu dân cư xung quanh và đất của dân.

- Hiện trạng giao thông: tổng thể khu thương mại, văn phòng, chung cư mới có tuyến giao thông tiếp cận từ nhiều hướng khác nhau và đã được kết nối hạ tầng với nhiều dự án liền kề đã triển khai xây dựng.

- Loại đất hiện tại: (đất trồng hoa màu, đất trồng cây lâu năm và các loại đất khác).

- Hiện trạng khu đất thực hiện dự án: (Đất chưa giải phóng mặt bằng thuộc sở hữu của chù đầu tư) 

Xem thêm dự án đầu tư 

I.1. Hình thức đầu tư 

- Đầu tư xây dựng mới Trung tâm thương mại và nhà hàng tiệc cưới  trên khu đất 3,700 m². Áp dụng giải pháp xây dựng công trình kiến trúc thân thiện môi trường, sinh thái, mang đặc sắc văn hóa nhưng không làm mất đi tính trang nhã và tiện dụng.

- Cơ cấu sử dụng đất toàn khu phải phù hợp với quy hoạch của khu nhà hàng tiệc cưới theo quy định của pháp luật về quy hoạch, xây dựng và các quy định khác có liên quan. Đề xuất điều chỉnh qui hoạch 1/2000 của thị trấn Trần Văn Thời đưa dự án Trung tâm thương mại và nhà hàng tiệc cưới  vào kế hoạch xây dựng năm 2022 trình UBND tỉnh Cà Mau phê duyệt.

I.2. Quy hoạch tổng thể dự án khu trung tâm thương mại nhà hàng tiệc cưới

I.2.1. Mục tiêu quy hoạch

- Phân bố các chức năng phù hợp tính chất hoạt động, đảm bảo phối hợp chặt chẽ giữa các khu này trong tổng thể vùng xung quanh. Quy hoạch có nghiên cứu xem xét đến tính linh động và khả năng phát triển khu vực.

- Bố cục không gian kiến trúc hài hòa gắn kết chặt chẽ với diện tích mảng xanh. Bảo đảm việc phân kỳ đầu tư xây dựng phù hợp với trình tự khai thác sử dụng đạt hiệu quả kinh tế cao.

- Để không gian tổng thể của dự án được đồng bộ, các yêu cầu về giao thông nội bộ, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng phải được tuân thủ chặt chẽ nhằm tạo nên một tổng thể hài hòa, phù hợp với qui hoạch chung được duyệt.

- Các công trình thiết kế cần đảm bảo đúng các yêu cầu về quy hoạch tổng mặt bằng, đảm bảo tuân thủ theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế hiện hành. Bên cạnh đó, các hình thực kiến trúc của các công trình phải phù hợp với chức năng; màu sắc đơn giản, tươi sáng; bố cục công trình có chú ý tới các giải pháp thích hợp với điều kiện khí hậu khu vực: bố trí hiên che, tấm chắn nắng tại các mặt công trình hướng đông - tây.

I.2.2. Cơ cấu sử dụng đất

 Cơ cấu phân khu chức năng:

Tính chất chức năng của quy hoạch

- Là khu nhà hàng tiệc cưới.

- Khu trung tâm thương mại

Cơ cấu phân khu chức năng: Khu vực dự kiến với các chức năng chính sau:

- Trung tâm thương mại và cho thuê văn phòng.

- Nhà hàng tiệc cưới.

Công trình công cộng: Sân bãi và cây xanh cách ly.

 Các giải pháp dự kiến bố trí không gian:

Phương hướng quy hoạch phát triển không gian và khai thác sử dụng

Cơ cấu phân khu chức năng:

Phân khu chức năng trên phạm vi nghiên cứu nhằm tạo được một phương án quy hoạch phù hợp với tình hình thực tế hiện nay và mang tính khả thi cao, phục vụ cho việc phát triển đô thị cấp bách tại khu vực này, đồng thời tạo mối liên chặt chẽ với các khu vực xung quanh, đảm bảo sự phát triển lâu dài toàn khu vực. Tổ chức hệ thống giao thông tuân thủ quy hoạch chung, tôn trọng các dự án đã được phê duyệt và đang triển khai. Mở các đường nội bộ tạo thành mạng lưới giao thông hoàn chỉnh, xuyên suốt, có khả năng thông xe tốt, đảm bảo yêu cầu phòng cháy chữa cháy. Tổ chức phân bổ cây xanh đáp ứng yêu cầu về không gian tiện nghi, phù hợp với những khuynh hướng phát triển trong tương lai.

Tổng mặt bằng sử dụng đất

Tổ chức khu nhà hàng tiệc cưới có đầy đủ các chức năng ở tiện nghi phục vụ cho nhu cầu sinh sống của người dân, kết hợp bố trí cảnh quan, nhằm phục vụ cho toàn tuyến và khu vực.

Tổ chức công viên cây xanh, sân chơi, phục vụ cho nhu cầu vui chơi, thư giãn của người dân đồng thời góp phần cải tạo môi trường trong khu vực.

Đảm bảo các khoảng lùi, các góc vạt, tầm nhìn, góc nhìn để tạo cảnh quan đẹp. Theo đó tiên liệu các hướng kết nối với các khu vực kế cận, tăng tính thuận tiện, khả thi cho đồ án quy hoạch.

Đất công trình công cộng:

- Khai thác tại những vị trí gắn kết với các trục giao thông chính, phát triển trung tâm thương mại dịch vụ tổng hợp phục vụ cấp khu vực.

- Trong khu vực quy hoạch, công trình công cộng thương mại dịch vụ, với đủ các loại hình phục vụ thiết yếu, đảm bảo quy mô và bán kính phục vụ.

BẢNG CÂN BẰNG ĐẤT ĐAI

STT	Loại đất	Diện tích (m2)	Tỷ lệ (%)
1	Đất xây dựng TTTM	2,170	58.65
2	Đất giao thông nội bộ - sân bãi	790	21.35
3	Đất cây xanh cảnh quan	740	20.00
TỔNG CỘNG		3,700	100

QUY MÔ THIẾT KẾ CÁC HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH:

 Hạng mục san nền:

Thiết kế san nền toàn khu đất có diện tích là 3,700 m².

 Hạng mục thoát nước mưa:

- Xây dựng hệ thống thoát nước mưa cho toàn khu dụ án bằng cống BTCT có khẩu độ thoát h=600^1000 mm đặt ngầm dưới vỉa hè kết hợp với giếng thu đặt cách khoảng 25m/ 1 vị trí, sau đó được thoát vào hệ thống thoát nước dọc trên đường và đổ ra sông.

 Hạng mục thoát nước sinh hoạt:

- Xây dựng hệ thống thoát nước thải sinh hoạt cho toàn khu trung tâm thương mại bằng ống HDPE có khẩu độ h=300 – 400 mm, đặt ngầm dưới vỉa hè kết hợp với hố thu gom từ các hố thu nước, hệ thống thoát nước sinh hoạt có nhiệm vụ thu gom nước sinh hoạt rồi dẫn về trạm xử lý nước thải chung của tòa nhà. Sau khi xử lý mới được đưa ra hệ thống cống thoát nước thải của khu vực.

 Hạng mục cấp nước:

- Xây dựng hệ thống cấp nước cho toàn khu trung tâm thương mại bằng ống PVC h = 60^150mm và ống HDPE h = 200mm, kết hợp bố trí các trụ lấy nước chữa cháy MQQmm tại các điểm thuận tiện để lấy nước chữa cháy với bán kính phục vụ trên dưới 150m.

 Hạng mục cấp điện, chiếu sáng và đèn tín hiệu giao thông:

Xây dựng hoàn chỉnh hệ thống cấp điện và chiếu sáng như sau:

- Hệ thống đường dây trung thế.

- Trạm biến áp.

- Đường dây hạ thế.

- Hệ thống chiếu sáng.

- Hệ thống đèn tín hiệu giao thông.

v Rác thải và vệ sinh môi trường

- Chỉ tiêu rác thải sinh hoạt: 1 kg/người/ngày.

- Phương án xử lý rác thải hợp lý.

I.2.3. Bản đồ tổng hợp đường dây đường ống

Đạt yêu cầu theo quy định. Việc bố trí các hệ thống hạ tầng kỹ thuật có thể thay đổi trong các bước triển khai tiếp theo (thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công của dự án) đảm bảo theo yêu cầu kỹ thuật.

I.2.4. Mô tả đặc điểm công trình xây dựng

- Cấp công trình: cấp III.

- Kết cấu: được thiết kế theo tiêu chuẩn xây dựng TCVN, đảm bảo độ bền vững nhờ hệ số an toàn cao; hệ khung sàn BTCT, bước cột 3,6 m – 6,6 m, trần mái BTCT trên có đan tấm chống nhiệt.

- Móng: được xử lý bằng hệ thống móng cọc ép có đường kính Ø300mm – 500mm và có chiều sâu từ 25 mét.

I.2.5. Hạ tầng kỹ thuật 

· San nền:

- Cao độ san nền trung bình (+ 1,8 m đến 2,0 m).

- Khu đất san nền có diện tích khoảng 3,700 m². Thiết kế san nền theo phương pháp đường đồng mức thiết kế với chênh cao giữa 2 đường đồng mức thiết kế là 0,1 m và độ dốc san nền i = 0.3%. Hướng thoát nước được bố trí từ khu đất san nền ra ngoài phía mương thoát nước, theo hướng Đông Nam về Tây Bắc (cụ thể xem bản vẽ đồng mức thiết kế và giải pháp thiết kế). Trước khi xây dựng các công trình trong khu vực tiến hành san nền sơ bộ khu đất để tạo mặt bằng thi công.

- Trước khi san nền cần bóc lớp đất hữu cơ dày trung bình 30 cm trên bề mặt trong phạm vi nền đắp. Phần khối lượng bóc hữu cơ này sẽ được thu gom lại và vận chuyển bằng phương tiện cơ giới tới nơi tập kết nhằm đảm bảo không ảnh hưởng tới môi trường xung quanh cũng như để có thể tái sử dụng làm lớp đắp đất màu phục vụ nhu cầu trồng cây xanh tạo cảnh quan trong phạm vi Dự án trong thời gian sau này.

- Khối lượng đào nền sẽ được tận dụng để đắp nền với độ chặt yêu cầu K = 0,9

· Đường giao thông:

- Hệ thống đường giao thông nội bộ được thiết kế bê tông hóa, đảm bảo ra vào thuận tiện.

· Hệ thống cấp điện:

- Hệ thống cấp điện trong khu vực tuân theo quy hoạch hệ thống cấp điện trong đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và khớp nối với các dự án có liên quan.

- Điện cấp cho khu dự án sẽ được lấy tại trạm biến áp tổng thể từ Đường dây 22 kV và TBA 630 kVA-22/0,4 kV cấp điện cho hạng mục của dự án.

- Từ trạm biến áp cấp điện đến tủ điều khiển chiếu sáng và tủ điện phân phối. Vị trí định vị và công suất trạm được thể hiện trong bản vẽ cấp điện. Chi tiết về chủng loại cáp và các thiết bị bảo vệ đầu tuyến sẽ được tính toán chính xác.

· Hệ thống điện chiếu sáng:

- Đảm bảo tiêu chuẩn chiếu sáng đối với đường trong khu dự án;

- Tận dụng tối đa hiện trạng chiếu sáng.

- Hiệu quả kinh tế cao, mức tiêu thụ điện năng thấp, tiết kiệm điện năng.

- Nguồn sáng có hiệu suất phát quang cao, tuổi thọ của thiết bị và toàn hệ thống cao, giảm chi phí cho vận hành và bảo dưỡng.

- Đảm bảo các yêu cầu về an toàn vận hành và thi công.

Dự án đầu tư xây dựng khu thương mại, văn phòng, chung cư  phức hợp, dự án kinh doanh trung tâm thương mại, thủ tục xin phép làm khu trung tâm thương mại. Quy hoạch khu trung tâm thương mại, tiêu chuẩn thiết kế khu trung tâm thương mại, Quy hoạch và thiết kế trung tâm thương mại, bản vẽ khu trung tâm thương mại,